Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По существовавшему ранее порядку, после получения во владение любого типа недвижимого имущества независимо от его размеров, стоимости и степени ликвидности, важно своевременно поставить его на учет в муниципальных органах. Без этого свидетельства покупатель или гражданин, получивший имущество иным путем, не мог доказать, что является его собственником в юридическом смысле. Не считался правообладателем и не мог распоряжаться квартирой или землей по своему усмотрению.
Для получения свидетельства требовалось подать заявку в регистрационную палату или региональный многофункциональный центр по месту расположения недвижимости. Оформление свидетельства являлось финальной стадией регистрации, а документ, подтверждающий право собственности на землю, гараж или на объект капитального строительства, можно уже было предъявить в любой инстанции.
Свидетельство о госрегистрации (до 2016 года)
Что содержало свидетельство:
- Номер и серию документа, а также указание о наличии копий и дубликатов;
- Личные и паспортные данные владельца имущества;
- Технические и кадастровые сведения о недвижимости;
- Вид основания, ввиду которого появилось право собственности;
- Наличие обременений и иные условия.
Многофункциональные центры предоставления государственных услуг (теперь они официально называются ГБОУ «Мои документы») тоже призваны облегчать гражданам совершение всевозможных «бюрократических» процедур. Они, как правило, отличаются удобством расположения и берут на себя посредничество между гражданами и государственными органами. Правда, за счет участия посредника, сроки получения услуг увеличиваются на различные сроки. В случае получения выписок из ЕГРН это два дня.
До 2022 года регистраторы МФЦ могли отказать в приеме документов на основании того, что представлен не весь необходимый пакет. Поскольку в наше время переход на электронный межведомственный документооборот практически завершен, МФЦ в любом случае примет запрос, если обратившийся гражданин предъявит паспорт.
Однако сам Росреестр может счесть, что сведений, полученных от гражданина, недостаточно для выдачи выписки. Запрос вернут в МФЦ, и недостающие документы придется «доносить». Процесс, соответственно, затянется еще больше. Поэтому, получая выписку через МФЦ, важно быть внимательным.
ВНИМАНИЕ! Получить выписку через МФЦ возможно только, если учреждение находится в том же кадастровом округе, что и объект недвижимости. Если же квартира или дом расположены в другом регионе, выписки выдает только непосредственно Росреестр.
Что делать, если документы на квартиру украдены?
В таком случае необходимо обратиться в полицию с заявлением о краже. После этого следует подать заявление об утере документов в территориальное подразделение Росреестра (если стали собственником после
Как использовать материнский капитал, если регистрировал собственность в электронном виде?
Чтобы воспользоваться материнским капиталом, подайте в Пенсионный Фонд заявление о перечислении материнского капитала в счет уплаты ипотечного кредита и пакет документов:
- кредитный договор и копию
- паспорт получателя сертификата и, при наличии, паспорт супруга
- свидетельство о браке (если есть)
- справку из банка о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом
- в отдельных случаях: СНИЛС, сертификат на материнский капитал, нотариальное обязательство на приобретение жилого помещения для детей.
Как видите, никаких документов, связанных с электронной регистрацией права собственности, не нужно. Выписку из ЕГРН, при необходимости, Пенсионный фонд запрашивает самостоятельно в Росреестре.
Что подтверждает право собственности на квартиру, как осуществляется и где фиксируется переход владений от одного собственника к другому? Выписка из ЕГРН лишь фиксирует настоящего владельца. Смена собственника производится на основании взаимного волеизъявления участников правоотношений, оформленного документально.
Документы, которые могут прилагаться к основным правоустанавливающим документам:
- соглашение об определении (установлении) долей в праве общей собственности на квартиру (жилой дом);
- соглашение о разделе наследственного имущества;
- соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом и строения;
- соглашение о реальном разделе домовладения и прекращении долевой собственности;
- акт приёма-передачи при купле-продаже (с рассрочкой платежа);
- акт приёма-передачи по договору об инвестировании строительства жилья (договору о долевом участии в строительстве жилого дома, договору об уступке права требования);
- соглашение об установлении сервитута (сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком, например, когда только через ваш участок можно пройти к общей артезианской скважине);
- брачный договор.
Эти документы являются вторичными по отношению к правоустанавливающим.
Недвижимое имущество стоит дорого, поэтому стоит предпринять меры предосторожности, которые существенно снизят риски владельца квартиры.
- Храните правоустанавливающие документы в надёжном месте.
- Если вам нужны документы на недвижимое имущество для заполнения каких-либо документов (например, налоговой декларации) или при показе квартиры или дома потенциальному покупателю, лучше работать не с оригиналами, а с копиями.
- Копии с документов необходимо делать только в своём присутствии (или в присутствии доверенного лица).
- Если вы какой-то причине утратили документы (особенно если вы стали жертвой кражи), необходимо сразу же заявить об этом в регистрационный орган и обратиться в полицию с соответствующим заявлением.
Кроме того, стоит обратиться в суд с требованием о запрете осуществлять любые сделки с недвижимым имуществом, правоустанавливающий документ на которое был потерян или украден. Это необходимо для того, чтобы лишить злоумышленников возможности использовать утраченные документы в противозаконных целях.
Законодательная база регистрации права собственности
Сделки с квартирами подлежат государственной регистрации. Переход прав собственности от одного человека к другому должен отражаться в единой базе Росреестра ЕГРН. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ прекращает действовать 1 января 2021 года.
Вместо него полноправно будет работать закон ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Единственным законным доказательством зарегистрированного права станет выписка из ЕГРН. Права на недвижимость, которые возникли до вступления в силу нового закона, действительны. Порядок процесса регистрации, документы, права и обязанности заявителей и регистраторов перечислены в Регламенте действий Росреестра для сделок с недвижимостью. Действует с 2021 года.
Что подтверждает право собственности на квартиру, как осуществляется и где фиксируется переход владений от одного собственника к другому? Выписка из ЕГРН лишь фиксирует настоящего владельца. Смена собственника производится на основании взаимного волеизъявления участников правоотношений, оформленного документально.
Правоустанавливающий документ на квартиру – это составляемое в двухстороннем порядке соглашение перехода и получения собственности, подписываемое сторонами:
- договор купли-продажи, где одна сторона продаёт принадлежащее имущество за определённую фиксированную сумму, значащуюся в соглашении, а вторая приобретает путём передачи денежных средств;
- договор передачи жилья в частную собственность в процессе приватизации, где государство – первоначальный собственник передаёт права на владение имуществом проживающим гражданам;
- дарственная, выражающая волю дарителя о передаче права собственности на квартиру одариваемому на безвозмездной основе;
- акт администрации местного органа самоуправления о передаче жилья в порядке социального найма определённым категориям семей, выражающий волеизъявление государственной власти;
- договор со строительной компанией на долевое участие по завершению, при покупке жилья в строящемся доме.
Юридическая сущность правоустанавливающих документов на квартиру – это какие значимые действия (подарок, купля-продажа, передача государством и т.д.) привели владельца к возникновению права владения недвижимостью, а правоподтверждающих – констатация государственным органом подтверждения собственности у конкретного хозяина.
Основные виды таких документов:
- договор купли – продажи. Оформлять необходимо в 3 экземплярах. Один хранится в учреждении, у участников по экземпляру;
- договор мены. Оформляется при обмене квартир. Если обмен неравноценен, предусматривается доплата. В этом случае то, что записали в паспорте работники БТИ должно соответствовать записанному в госреестре;
- договор дарения. Применяется, когда недвижимость переходит во владение безвозмездно. При этом могут быть применены особые условия дарения, к примеру, уход за владельцем в течение определенного времени или другое;
- план приватизации. Выдается уполномоченным органом с обязательным перечнем квартир, предназначенных для перехода в частную собственность;
- свидетельство о праве на наследство. Выдается наследникам по истечении 6 месяцев от даты смерти хозяина жилья. Может быть оформлено как в судебном порядке, так и по завещанию;
- договор участия в долевом строительстве жилья. Заключается между застройщиком и участником долевого строительства. Последний обязан уплатить оговоренную договором сумму в установленные сроки, застройщик, в свою очередь, передать недвижимость участнику. Передача оформляется в виде договора передачи жилого помещения в собственность граждан, где указываются подробные характеристики передаваемого жилья;
- договор инвестирования. Почти полностью повторяет предыдущий пункт. Оговаривается размер инвестиций;
- судебное решение с указанием срока, когда оно начнет действовать.
Все составляется в 3 экземплярах, заверяется и оформляется по установленным правилам. Это основные правоустанавливающие документы на квартиру в 2021 году.
Процедура оформления документов
В регистрационную палату по месту нахождения квартиры подается заявление, написанное в установленном порядке. Должно быть прописано:
- кто регистрирует сделку;
- описание предмета сделки;
- номер учетной записи;
- сколько листов приложено к заявлению, копии и оригиналы учитываются раздельно;
- на скольких листах заявление, подпись, дата.
Заполняется при помощи работника палаты. К нему прикладываются следующие документы.
Продавцом:
- свидетельство о регистрации права (если есть);
- правоустанавливающий документ;
- справка о том, что никто не прописан;
- согласие супруга(и), если продавец состоял в браке. Заверяется нотариусом;
- разрешение опекунов, если продавец не имеет права совершать сделки в силу возраста или психического состояния;
- подтверждение разрешения от соседей для коммунальной квартиры.
Покупателем:
- свидетельство о заключении брака, если недвижимость будет в совместной собственности;
- брачный договор, удостоверенный нотариусом, когда квартира покупается долевым участием;
- разрешение супруга(и) на покупку, если используются заемные средства;
Естественно, необходим паспорт того, кто оформляет недвижимость, физическое наличие человека, паспорт из БТИ. Если поручено доверенному лицу, то нотариально заверенная доверенность.
Кроме того, необходимо приложить квитанцию об уплате государственной пошлины. Она уплачивается дважды. При оформлении договора покупатель и продавец уплачивают по 1 000 руб. Для того, чтобы вписать себя в реестр, покупатель должен заплатить 2 000 руб.
Изменения в законодательстве
С 15 июля 2021 года начал действовать новый закон, в соответствии с которым выдавать свидетельства на право собственности перестали.
Конечно, у тех, у кого на руках имеется ранее полученные бумаги на недвижимость, они и останутся. Своей юридической силы документ не меняет. Просто у выписки имеется ряд преимуществ, позволяющих обезопасить сделки с недвижимостью:
- данный документ отражает большее количество информации об интересующем объекте недвижимости;
- в выписки отражаются наиболее актуальные сведения (свидетельство получают один раз и информация, указанная в нем не обновляется в течение всего времени нахождения недвижимости у граждан(ина) в собственности);
- нет необходимости приходить лично в офис, можно сделать заказ документа через компьютер и ознакомиться со всей информацией, получив ее на адрес электронной почты;
- короткий период времени получения информации об объекте недвижимости;
- исключается возможность подделать документы, так как их хранение проводится только в электронном варианте (хотя умелых хакеров исключать нельзя) – предоставленная в бумажном варианте выписка может быть проверена заинтересованным лицом даже без участия самого собственника;
- выписка – это единственный правоустанавливающий документ, который сможет подтвердить права собственника;
- получение выписки впервые происходит без оплаты государственной пошлины;
- «цена» документа при последующих обращениях немного снижена (физические лица заплатят 200 рублей вместо 350-ти, юридические лица заплатят 600 рублей вместо 1000-чи).
Необходимо повториться, ранее выдаваемые свидетельства не отменяются, просто их нельзя будет больше получить или восстановить (при потере/порче).
Подобный перечень может быть, конечно, достаточно широким, но основными документами, подающимися при регистрации права собственности, все-таки являются:
- Заявление в Росреестр. Такое заявление требуется заполнить в строгом соответствии с теми требованиями и правилами, которые для него установлены
- Квитанция об уплате пошлины, начисляющейся в связи с возникновением права собственности и его оформлением
- Документы, удостоверяющие личность владельца. При этом собственник должен лично подать все необходимые бумаги.
- Справка из БТИ с точным планом помещения – так называемый Технический паспорт.
- Свидетельство о постановке на налоговый учет.
- Правоустанавливающие акты, с помощью которых можно было бы подтвердить переход собственности к ее нынешнему владельцу.
Порядок регистрации прав
Документ, подтверждающий право собственности на квартиру, обычно выдается впервые при проведении государственной регистрации перехода полномочий на недвижимость. Именно эту процедуру далее рассмотрим более подробно. Пока она не будет проведена, свидетельство о правах на имущество получить не удастся.
Как зарегистрировать право собственности на квартиру? Алгоритм действий каждый раз будет меняться в зависимости от ситуации. Тем не менее можно рассмотреть этот процесс в общих чертах.
Государственная регистрация прав на недвижимость в целом выглядит так:
- Провести сделку по приобретению жилья. Например, купить или получить в дар.
- Собрать определенный пакет справок. С его возможными элементами ознакомимся позже.
- Обратиться в уполномоченный орган с ходатайством о регистрации прав на недвижимость.
- Внести деньги, взимаемые за операцию, в государственную казну.
- Получить выписку о регистрации прав на имущество. Это и есть правоустанавливающий документ.
Документ, подтверждающий право собственности на квартиру, представлен выпиской ЕГРН. Это бланк установленной формы, состоящий из нескольких листов. В них указываются сведения об объекте недвижимости, а также о его собственниках. Здесь же можно лицезреть наглядный план помещения.
Какие справки пригодятся для реализации поставленной задачи?
Обычно заказать выписку ЕГРН и провести процедуру регистрации прав на имущество можно при наличии:
- заявление установленного образца;
- квитанция об уплате пошлины;
- правоустанавливающий документ на объект;
- гражданский паспорт заявителя.
Иногда бывает так, что имуществом владеет ребенок. В этом случае придется дополнить соответствующий пакет справок:
- паспортом законного представителя;
- заявлением, которое будет заполнено от лица родителя;
- свидетельством о рождении несовершеннолетнего.
Такое название получили те документы, на основании которых происходит регистрация права собственности. Только при их наличии можно провести любую сделку с недвижимостью.
Выделяют следующие виды правоустанавливающих документов на квартиру:
- Договор купли-продажи;
- Договор о передаче жилья, если в результате приватизации оно передается в собственность;
- Договор дарения;
- Договор мены;
- Договор ренты, если осуществляется передача недвижимости взамен ухода и обеспечения;
- Соглашение об обмене собственности на наем;
- Свидетельство о наследстве;
- Свидетельство о собственности на долю;
- Справка из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;
- Договор долевого участия, который оформляется в случае покупки жилья в строящемся доме;
- Решение суда с печатью о вступлении в силу.