Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Распространенное заблуждение
Для бюджетной отделки стен многие дизайнеры советуют оставить их на этапе «под покраску». Однако, как считает основательница бренда, руководитель и ведущий дизайнер мастерской IvE-interior Евгения Ивлиева, это не всегда удобно. Изначально поверхности нужно идеально выровнять, чтобы они не выглядели небрежно. Это дополнительные вложения в строительные работы. Плюс к этому нужно брать качественную краску, а она тоже стоит недешево. И завершающий момент — сверху все стены «под покраску» стоит обработать защитным лаком, чтобы потом можно было проводить влажную уборку. «Но есть у этого способа и преимущество. Сейчас в дизайне достаточно распространены приемы стиля лофт. Поэтому при подготовке стен под покраску можно создать эффект штукатурки, когда стены не выравниваются идеально, а сохраняют некую шероховатость и на них есть даже следы шпателя. А если покрыть их сверху краской, эффект будет потрясающий. Вложений же минимум», — дополняет эксперт.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
Подавляющее число квартир нужно ремонтировать, перед тем как впускать в них квартирантов. Но речь идет о недорогом косметическом ремонте. Высококачественные основательные ремонтные работы есть смысл проводить в том случае, если квартира находится близко к центру города, и вы намерены сдавать ее людям с доходом выше среднего.
Что нужно знать при сдаче квартиры внаём
Найти арендаторов можно самостоятельно или через агентство. Последний вариант предусматривает составление договора специалистами в области недвижимости, где будут прописаны все мелочи. А самостоятельное составление бумаг требует определённых знаний.
Что должно быть отражено в договоре аренды:
- информация о собственнике и нанимателе с паспортными данными;
- количество проживающих;
- предварительный срок договора с возможностью продления, стоимостью жилья и условиями её повышения при необходимости;
- порядок внесения суммы аренды и оплаты коммунальных платежей;
- условия для расторжения договора;
- стоимость и оплата испорченной техники и мебели;
- техническое состояние коммуникаций и кто отвечает за ремонт;
- показания всех счётчиков.
Договор можно заключить на любой срок, но стоит знать, что сдача квартиры внаём подлежит налогообложению, поэтому нужно зарегистрировать подписанные бумаги в соответствующих органах.
На чем нельзя экономить в квартире
Вне зависимости от того, какую квартиру вы планируете сдавать (в новостройке или на вторичном жилом фонде), озаботьтесь качеством черновой отделки и инженерных коммуникаций. Если есть проблемы с электропроводкой, канализацией и водоснабжением, гидроизоляцией, их нужно решить незамедлительно. Во-первых, так вы снизите риск испортить новую отделку. А во-вторых, сохраните добрые отношения с соседями и арендаторами/
То же правило действует и для сантехники. Постоянно протекающий унитаз может стать не только причиной протечек в квартире снизу, но и поводом для увеличенных платежей за ХВС. Вместе с тем многие потенциальные квартиранты обращают внимание на внешний вид. Никого не радуют застарелые пятна на поверхности раковины или ее покосившийся пьедестал. Поэтому, если чистка старой сантехники не помогает, приобретите новую. Не гонитесь за дешевизной: вместо пластиковых поддонов или акриловых ванн и душевых кабин лучше сразу вложиться в недорогую, но чугунную ванну, которая прослужит не один год.
Мебель в арендную квартиру
В плане мебели есть несколько рекомендаций.
С одной стороны можно поискать корпусную мебель, в том числе и кухонные гарнитуры, например на Авито, где встречаются неплохие бюджетные варианты и, помимо этого, представлен широкий ассортимент бытовой техники, наличие которой всегда приветствуется в съемной квартире.
С другой стороны можно присмотреться к небольшим производствам, которые предлагают хорошую цену за счет нераскрученного бренда и отсутствия доплат за аренду шоу-рума, офиса с менеджерами и т. д. Также лучше всего покупать мебель из МДФ, так как ЛДСП- или ПВХ-пленка быстро отслаиваются и трескаются (при частом использовании таких предметов хватит на 2–3 года).
Есть еще один интересный вариант — диваны, столы, кресла и стулья из ресторанов. Их можно приобрести на гаражных распродажах, объявления о проведении которых не так трудно найти в инстаграме.
Часто бывает и так, что в квартире остается мебель от предыдущих хозяев. Тут можно руководствоваться следующим принципом: если у предметов интерьера приличный вид, они крепкие и выдержаны в одном стиле, их можно оставить. В противном случае лучше не заставлять сдаваемую внаем площадь хламом, так как привлекательность «бабушкиного» скарба сомнительна. Да и арендную плату в этом случае наверняка придется снизить. Поэтому, чтобы заработать на квартире и заинтересовать больше потенциальных жильцов, лучше приобрести относительно недорогую новую мебель в известных сетевых магазинах.
Если есть желание украсить квартиру и придать ей более солидный вид без ремонта, можно попробовать дооформить имеющуюся жилплощадь с помощью мебели и других решений, не требующих масштабного вмешательства. Так, мягкие кресла вместо стульев с металлическими ножками сделают обеденную зону более привлекательной, а однотонные шторы в пол вместо коротких полупрозрачных занавесок зрительно «удорожат» интерьер.
Также с этой функцией могут справится новые светильники (лучше выбрать строгие геометрические формы, чем «цветочные»), замена пластикового низкого плинтуса «под дерево» на высокий плоский однотонный вариант, но в случае с плинтусом в первую очередь следует ориентироваться на интерьер в целом. Постеры в простых рамах также придадут квартире законченный вид. Интерьер всегда выглядит лучше, если детали в нем перекликаются: дверные и мебельные ручки гармонируют по цвету, а сама мебель и оформление не конфликтуют между собой по стилистике (оформление стены «под красный кирпич» будет гармонировать с мебелью в стиле лофт, а подружить ее с мягкими стульями или дворцовой люстрой не всегда под силу даже дизайнеру).
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Дъявол кроется в деталях. О чем это мы? Профессиональные арендодатели, отельеры и управляющие компании прекрасно знают, что их клиенты выбирают недвижимость глазами. И даже, казалось было, неявные особенности интерьера (будь-то необычная планировка, подсветка потолка, красивые шторы, оригинальное кресло и пр.) могут «зацепить» внимание арендатора.
Визуализация достоинств интерьера сегодня превратилась в настоящее ремесло и исскуство, в котором многие дизайнеры соревнуются в идеях между собой.
Эти особенно важно, если ваша недвижимость не особо привлекательна среди конкурентов — без таких акцентов не обойтись. Зачастую правильно выбранный свет, необычный ковер и занавески могут сделать для вашей недвижимости больше, чем капитальный ремонт!
Это тоже еще один момент, в котором наши арендодатели отличаются от зарубежных. В развитых странах принято регистрировать договора аренды и предупреждать соседей о том, что рядом с их домом (квартирой) поселятся другие жильцы (арендаторы). В России все совершенно по-другому.
Возможно это связано с тем, что рынок аренды жилья в нашей стране непрозрачен: большинство арендодателей не платят с аренды своего жилья никаких налогов и, разумеется, не хотят посвящать в свои дела других людей.
Однако учтите, что «тактика молчания» не дает никаких гарантий, что соседи не пожалуются уже после того, как ваша недвижимость будет сдана. Гораздо спокойнее заплатить 13% подоходного налога (это не так уж много), договориться с соседями, сразу оформить белый, долгосрочный договор. Да, это будет меньше денег, однако зато вы будете уверены в вашем арендаторе и в ваших будущих доходах со сдачи жилья.
Поверьте нашему риэлторскому опыту — арендаторы, которые не хотят заключать «белые» договора и сотрудничать «по-белому» — как правило, самые ненадежные. И они быстро съедут в случае малейших проблем. Поэтому, польстившись на такую экономию, вы в итоге потеряете больше, чем заработаете.
Как подготовить жилплощадь?
Как обставить жилье для сдачи в аренду? В любом случае объект к новым жильцам нужно немного подготовить. Чтобы повысить стоимость съема, но сильно не тратиться, нужно:
- немного ремонта. Жилью придают приятные черты, чтобы не отпугивать жильцов предстоящим ремонтом. Не стоит экономить на сантехнике – хорошие трубы, смесители необходимы;
- немного уюта. Не помешает приятная обстановка, пусть даже и скромная. Чем гармоничнее и аккуратнее будет смотреться помещение, тем больше шансов его сдать;
- никаких личных вещей. Если собственник проживал в помещении, которое решил сдать, нужно убрать все личные вещи.
Что должно быть в квартире при сдаче? Если речь идет о жилье класса «люкс», требуется совершенно иная подготовка: дорогой ремонт, обустройство и т.д.
Жилплощадь иногда сдается в «голом» виде. Такое вполне возможно, если жильцов устраивает это.
Кроме того, многие предпочитают въезжать в помещение на длительный срок, обустроив все на свой вкус. Однако, чаще всего, люди ищут помещения с минимальными удобствами.
Подготовьте квартиру к сдаче в аренду
Готовить квартиру нужно под потенциального арендатора.
Планируете сдавать квартиру семье с детьми — делайте упор на простой отделке стен, спальным местах, наличии места под детскую кроватку и мебель из IKEA.
Хотите сдавать квартиру посуточно обеспеченным людям, которые приехали на конференции или обучение? Ваша задача сделать гостиничный VIP-номер из своей квартиры, которая выглядит круто не только на фото, но и вживую.
Что нужно сделать в любом случае:
- Убрать лишнее. Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Фотографии, картины, полки, подставки, статуэтки и прочие вещи лучше вывезти из квартиры.
- Проверить инженерные системы. Бачок унитаза, душ, краны, работоспособность всех лампочек и розеток. Если что-то не работает, то это нужно устранить.
- Поставить и заправить кондиционер. Собственники часто не уделяют внимания кондиционеру или сплит-системе, но зато покупают духовые шкафы, тостеры, кофеварки, соковыжималки, которыми будут пользоваться раз в год. Кондиционер важнее.
- Сделать косметический ремонт. Обшарпанные стены мало кому понравятся. Однако делать качественный ремонт нет смысла, порой лучше сделать обычную побелку или поклеить обои под покраску, чем вкладываться в хорошие материалы.
- Добавить необходимую мебель. Бюджетный вариант — это IKEA. Потому что такую мебель проще заменить в случае поломки.
- Подумать о страховке. Обычно о ней не думают и берут невозвратный депозит у арендатора. Вот только он может не покрыть расходов, если жилец затопит соседей снизу или устроит пожар. Получить компенсацию может быть невозможно, так как не у каждого арендатора есть деньги.
Минимум мебели, но слишком замысловатая система освещения
| Сопоставьте критерии квартиры и места, целевую аудиторию и подготовку квартиры, чтобы задать цену и правильно составить объявление о сдаче квартиры в аренду. |