Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок выкупа муниципального помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Когда выкуп арендованного имущества невозможен
Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:
1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.
2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.
Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.
Порядок заключения договора купли-продажи и оплаты имущества
3.1. В десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества Комитет направляет арендатору (заказным письмом с уведомлением либо под роспись уполномоченному лицу) проект договора купли-продажи арендуемого имущества, копию решения об условиях приватизации.
3.2. Договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения арендатором проекта указанного договора.
3.3. В случае если по истечении тридцати дней со дня получения арендатором проекта договора купли-продажи арендуемого имущества этот договор не заключен арендатором, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества утрачивается за исключением приостановления течения указанного срока в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
3.4. Оплата арендуемого имущества, приобретаемого арендаторами в рамках реализации преимущественного права на его приобретение, осуществляется арендатором единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять более пяти лет.
3.5. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления Администрации города Абакана об условиях приватизации.
3.6. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно.
3.7. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, объект находится в залоге у муниципального образования город Абакан.
Экономичность
Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.
Порядок работ
Порядок и условия проведения работ по льготному выкупу имущества в ДГИ всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта оценки, задач, стоящих перед экспертами, срочности исполнения работ и пр.
Стоимость
Стоимость работ по выкупу имущества в ДГИ по 159-ФЗ зависит от характеристик объекта и поставленной задачи, объема работ экспертов, состава рабочей группы и требуемой квалификации экспертов (зависит от особенностей объекта) и необходимости дополнительных работ.
Для определения объема и стоимости работ нам необходимо предоставить сведения об объекте и задачах, стоящих перед экспертами.
Почему нам доверяют решение юридических вопросов о выкупе помещения?
Специализация на недвижимости и ЖКХ
Мы обладаем экспертными знаниями в области решения споров в сфере недвижимости, ЖКХ. В штате аттестованные оценщики.
Более 10 лет практики
Юристы и оценщики нашей компании обладают многолетним опытом работы по всей территории РФ.
150 завершенных дел
У нас очень богатая практика по разрешению судебных споров по выкупу помещений по всей России.
Экспертное мнение
Мнению наших юристов доверяют ведущие СМИ (Первый канал, «Эхо Москвы», Четвертый телеканал, АТН и др.) и обращаются за комментариями и интервью.
Этапы приватизации арендуемого имущества
Особое внимание уделяется этапам приватизации арендуемого имущества. Если рассматривать процедуру купли-продажи между частными лицами, то она ограничивается выполнением условий договора по оплате стоимости объекта до окончания срока аренды или после совершения сделки. В данном случае передача имущества новому владельцу производится после государственной регистрации права собственности.
В случае с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества у государства или муниципалитета осуществляется конкретная процедура, указанная в ст.4 настоящего закона.
Она проходит следующие этапы:
- Власти данного муниципалитета принимают решение о продаже арендуемого имущества и направляют его копию предпринимателю в течение 10 дней со дня принятия данного решения.
- Кроме того, бизнесмену должны быть направлены такие документы, как предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, его проект, а также требование о погашении долгов по арендной плате, если таковые имеются.
- С момента получения пакета вышеуказанных документов от государственных органов предприниматель получает преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, которым он может воспользоваться в течение 30 дней после получения. В ранней редакции закона было указано, что если в течение указанного срока бизнесмен не воспользовался этим правом и не ответил на предложение, то он лишается данного права на приобретение имущества, а его обязанности перед муниципалитетом пропадают без восстановления. После внесения некоторых поправок бизнесмены могут воспользоваться своим правом льготного выкупа и направить заявление о выкупе, если продолжат арендовать помещение.
- Для заключения сделки арендатор обязан предоставить квитанцию об уплате задолженности за аренду, если таковая имела место быть.
Согласно законодательству он может дать отказ и до окончания данного срока, но для этого нужно оформить его в письменном виде в качестве заявления на имя руководства муниципалитета. - Следует отметить, что в случае отказа от преимущественного права передача имущества третьим лицам запрещена.
Также в соответствии со ст.9 настоящего закона арендатор может сам выступить с инициативой проведения приватизацию выкупаемого имущества.
Для этого компетентный орган должен осуществить следующие процедуры:
- Провести оценку имущества и составить проект договора его купли-продажи в двухмесячный срок.
- В течение 2 недель после проведения оценки проработать условия выкупа арендуемого имущества.
- Направить предпринимателю проект соглашения, если решение о приватизации было принято.
В случае несоответствия субъекта, выступившего с предложением приватизации, требованиям закона, государственный орган вправе отказать ему в запросе. Для этого он должен направить арендатору письменный отказ в течение 30 дней с момента поступления заявления.
Если речь идет о сделке по выкупу муниципального помещения, то она имеет некоторые особенности:
- Решение по проведению такой сделки принимается назначенным органом исполнительной власти.
- Стоимость государственного объекта в большинстве случаев выше, чем цена муниципального.
- Если необходимо приватизировать земельный участок вокруг объекта, то эта процедура проводится в соответствии с региональными правилами, которые установлены муниципалитетом.
Условия реализации права на выкуп имущества, находящегося в аренде
Данное право возникает у предпринимателей при одновременном соблюдении некоторых условий:
- Арендатор должен быть субъектом малого и среднего предпринимательства.
- Субъект МСП должен быть арендатором или пользователем имущества в течение 2 лет по договору аренды по состоянию на дату заключения договора, причем данное пользование должно быть непрерывным. Вплоть до 2021 года данное условие ограничивалось датой вступления закона в силу, то есть арендуемое имущество должно было быть в непрерывном пользовании у арендатора в течение 3 лет до 05.08.2008 г., что искусственно ограничивало преимущественное право предпринимателей на выкуп.
- Предприниматель не должен иметь каких-либо задолженностей, штрафов, пеней или неустоек по оплате аренды на дату заключения договора о купле-продаже недвижимого имущества.
- Имущество, предполагаемое для продажи бизнесмену, не должно быть предназначено для передачи в пользование или владение субъектам МСП, кроме случаев, предусмотренных в ч. 2.1 ст. 9 настоящего закона.
Как уже было отмечено выше, стоимость выкупаемого имущества определяется по его рыночной цене со стороны независимого оценщика, при этом бизнесмен имеет право выбрать способ оплаты – единовременным платежом или в рассрочку. Если он выбирает способ оплаты в рассрочку, то срок определяется соответствующими законами Российской Федерации.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.
За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.
И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.
Сходства и различия договоров аренды без выкупа и с ним
Возможностей арендовать землю у большинства желающих обзавестись таким наделом две: либо с последующим выкупом участка, либо без него. В чем заключается разница, а в чем сходство между двумя договорами?
| Основания для сравнения | Договор аренды без выкупа | Договор аренды с выкупом |
| Срок аренды | Может колебаться от 1 года до 49 лет (в случае долгосрочной или бессрочной) | От 3 до 49 лет, при этом на момент «3-летия» договора на участке должны быть зарегистрированные постройки |
| Порядок оформления договора | Может быть оформлен как с проведением обязательных торгов, так и без них, но с проведением консультаций с потенциальным арендатором о приемлемости тех или иных условий | |
| Размер арендной платы | В обоих случаях может формироваться двумя способами: от кадастровой стоимости участка и от минимальной суммы аренды, установленной на местном уровне | |
| При приближении срока окончания аренды | Арендатор либо просит договор продлить, либо расторгает его | Арендатор обращается в местные органы власти с заявлением о выкупе используемого участка |
| Наличие ограничений на сделку | Отсутствуют | Собственник по своему мнению может наложить запрет на сделку |
Регистрация права собственности
Выкуп участка из аренды в собственность подразумевает совершение арендодателем целого комплекса юридически значимых действий. Во-первых, сторонам необходимо договориться об условиях сделки, затем подписать ДКП, а после этого, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Для осуществления регистрационных действий необходимо подать заявление, подкрепленное пакетом документов, в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии:
- лично, путем подачи сотруднику ведомства;
- через МФЦ;
- онлайн, на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги.
Мы рассмотрели некоторые вопросы, которые могут возникнуть у коммерсантов, выкупающих арендуемую ими государственную (муниципальную) недвижимость в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, в отношении процентов, выплачиваемых за рассрочку платежа данного имущества. Во-первых, такие проценты рассчитываются в соответствии с законодательством исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Во-вторых, начисление процентов производится на сумму задолженности по основному долгу без учета НДС. Кроме того (и это в-третьих), проценты начисляются на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Во всяком случае арбитражная практика такой подход поддерживает.
И еще. Коммерсантам, выкупающим государственное (муниципальное) имущество в рамках Федерального закона N 159-ФЗ и исполняющим при этом роль налоговых агентов, надо взять на вооружение последние разъяснения официальных органов, согласно которым сумма процентов за рассрочку платежа в налоговую базу по НДС не включается.
Как составить договор аренды с правом выкупа?
Договор аренды готовится в письменной форме в трех экземплярах. Представляет собой смешанную сделку. Сюда входят элементы договора аренды и купли-продажи. Важно знать, что такой вид оформляется в форме, которая установлена для покупки недвижимости.
Обязательно указывается, что недвижимость переходит к арендатору в собственность по истечению срока договора или раньше, если внесена вся сумма досрочно.
Законодателем предусмотрены все условия, необходимые для отражения в документе. Особенно это касается предмета и цены. Кроме того, надо отразить стоимость выкупной цены. Указать включается ли она в арендные платежи, цена фиксированная или нет, а также будет ли она индексироваться. Для определения стоимости лучше сделать оценку имущества.
Что касаемо предмета договора, то здесь надо прописать наименование, место нахождения, кадастровый номер, площадь, функциональное назначение (к примеру нежилое помещение может быть складским или торговым).
Так же в документе указываются условия оплаты покупки и арендных платежей, права, обязанности и ответственность сторон, порядок расторжения.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Этапы приватизации арендуемого имущества
Особое внимание уделяется этапам приватизации арендуемого имущества. Если рассматривать процедуру купли-продажи между частными лицами, то она ограничивается выполнением условий договора по оплате стоимости объекта до окончания срока аренды или после совершения сделки. В данном случае передача имущества новому владельцу производится после государственной регистрации права собственности.
В случае с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества у государства или муниципалитета осуществляется конкретная процедура, указанная в ст.4 настоящего закона.
- Она проходит следующие этапы:
- Власти данного муниципалитета принимают решение о продаже арендуемого имущества и направляют его копию предпринимателю в течение 10 дней со дня принятия данного решения.
- Кроме того, бизнесмену должны быть направлены такие документы, как предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, его проект, а также требование о погашении долгов по арендной плате, если таковые имеются.
- С момента получения пакета вышеуказанных документов от государственных органов предприниматель получает преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, которым он может воспользоваться в течение 30 дней после получения. В ранней редакции закона было указано, что если в течение указанного срока бизнесмен не воспользовался этим правом и не ответил на предложение, то он лишается данного права на приобретение имущества, а его обязанности перед муниципалитетом пропадают без восстановления. После внесения некоторых поправок бизнесмены могут воспользоваться своим правом льготного выкупа и направить заявление о выкупе, если продолжат арендовать помещение.
- Для заключения сделки арендатор обязан предоставить квитанцию об уплате задолженности за аренду, если таковая имела место быть. Согласно законодательству он может дать отказ и до окончания данного срока, но для этого нужно оформить его в письменном виде в качестве заявления на имя руководства муниципалитета.
- Следует отметить, что в случае отказа от преимущественного права передача имущества третьим лицам запрещена.
Также в соответствии со ст.9 настоящего закона арендатор может сам выступить с инициативой проведения приватизацию выкупаемого имущества.
- Для этого компетентный орган должен осуществить следующие процедуры:
- Провести оценку имущества и составить проект договора его купли-продажи в двухмесячный срок.
- В течение 2 недель после проведения оценки проработать условия выкупа арендуемого имущества.
- Направить предпринимателю проект соглашения, если решение о приватизации было принято.
В случае несоответствия субъекта, выступившего с предложением приватизации, требованиям закона, государственный орган вправе отказать ему в запросе. Для этого он должен направить арендатору письменный отказ в течение 30 дней с момента поступления заявления.
- Если речь идет о сделке по выкупу муниципального помещения, то она имеет некоторые особенности:
- Решение по проведению такой сделки принимается назначенным органом исполнительной власти.
- Стоимость государственного объекта в большинстве случаев выше, чем цена муниципального.
- Если необходимо приватизировать земельный участок вокруг объекта, то эта процедура проводится в соответствии с региональными правилами, которые установлены муниципалитетом.