Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое межевание земельного участка и для чего его делают». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предположим, вы решили установить местоположение границ своих владений, согласовали их с соседями и подписали соответствующий документ. Но вносить новые данные о земельном участке и объектах недвижимости в ЕГРН пока не торопитесь. Что же будет с Актом согласования? Какой срок действия личных подписей собственников смежных наделов или их представителей?
Подписание итогового акта
Акт согласования — документ, подписанием которого все смежные землепользователи высказывают свое согласие или несогласие с установлением границ.
Границы рассматриваются, как согласованные, если акт заверен личными подписями всех землевладельцев, а при отсутствии владельцев имеются написанные ими возражения.
Акты оформляются по установленным правилам, нарушение которых делает документ недействительным:
- Подписывается акт всеми хозяевами смежных участков или их законными представителями.
- Все вписанные сведения в акте должна быть правдивыми, соответствовать данным из кадастрового плана и других документов.
- Если при обсуждении возникают разногласия, то они оформляются письменно отдельным документом и подшиваются к акту.
Возникшие разногласия устраняются по условиям Земельного кодекса РФ. Если это невозможно, потребуется разрешить ситуацию через суд.
В акте указываются ФИО всех смежных землевладельцев, их мнения по границам участка, а также вставляются схемы и чертеж участков.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.
Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:
- Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).
В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:
- копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
- кадастровой выписки об объекте недвижимости;
- кадастрового паспорта объекта недвижимости;
- кадастрового плана территории;
- в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.
- Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:
- в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
- имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
- в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).
При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.
Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.
Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.
В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.
- Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:
- признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
- установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
- обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).
- Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Когда необходимо межевание
Межевание участка проводится для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- Разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один
- Узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями)
- Восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах)
- Взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита)
- Купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию)
Когда согласование не требуется
Само межевание проводится без согласия соседей. Определение или уточнениями границ земельного участка – это право гражданина или организации. Но после проведения межевых работ потребуется согласование. Однако, в некоторых случаях, регламентированных на законодательном уровне, такой процедуры можно избежать:
- земельный надел граничит с государственными или муниципальными землями;
- выдел осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания;
- земельный участок граничит с лесничеством или лесопарком;
- в государственном земельном кадастре имеются сведения (координаты поворотных точек границ), позволяющие определить их положение на местности с точностью, которая соответствует техническим условиям и требованиям, установленным Росземкадастром.
✅ Для чего нужно межевание земельного участка
Межевание представляет собой комплекс работ по установлению границ земельного участка (ЗУ) на местности с внесением соответствующих сведений в государственные реестры. Она проводится только в отношении оформленных в собственность объектов. Земля, оформленная в аренду, размежеванию не подлежит. Процедуру необходимо проводить при:
- любых операциях отчуждения (дарения, продажи и пр.);
- оформлении прав собственности на участок, выделенных органами власти;
- изменении размеров (в результате разделения или объединения ЗУ);
- необходимости строительства или оформления права собственности на ЗУ, где построен купленный дом;
- регулировании споров, связанных с нарушением границ землепользования.
✅ Что делать после межевания
Результаты проведения процедуры отражаются в межевом плане, где указываются:
- Первичные данные о ЗУ.
- Проведенные измерения на местности.
- Сведения об образованных или измененных ЗУ, их частях.
- Геодезическая схема построений.
- Чертеж ЗУ и его частей.
- Приложения (копии извещений через СМИ и пр.).
Кадастровый инженер предоставляет межевой план в Росреестр в электронной форме, заказчику – в бумажной. После получения документа владелец ЗУ может далее обращаться в службу кадастра для дальнейших действий:
- кадастрового учета (внесения сведений о границах ЗУ в кадастр недвижимости);
- обновления сведений в кадастре недвижимости в связи с изменением границ ЗУ;
- регистрации части ЗУ в собственность.
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:
– ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
– материалы лесоустройства;
– планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
– документы по территориальному планированию муниципальных образований;
– проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Кто проводит межевание и как выбрать исполнителя
Межевание земельного участка проводит кадастровый инженер, деятельность которого регламентируется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» N 221-ФЗ, принятым 24 июня 2017 года. Кадастровый инженер обязан иметь действующий квалификационный аттестат, являться членом саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров и иметь договор обязательного страхования гражданской ответственности.
Выбрать кадастрового инженера поможет электронный сервис официального сайта Росреестра. В разделе Главная → Деятельность → Обеспечение кадастровой деятельности → Реестр кадастровых инженеров. Указав в реестре фамилию кадастрового инженера, можно проверить является ли его квалификационный аттестат действительным, членом какой СРО он является, а также результаты профессиональной деятельности, в том числе количество отрицательных решений (отказов), принятых органом регистрации прав при проверке подготовленных им документов (показатель лучше любых отзывов в интернете).
Лайфхак: прежде чем подписывать договор на оказание услуг, почитайте отзывы об инженере или организации, которой доверяете работу. Если в интернете отзывов нет и вы обратились не по рекомендации, то я бы сделал выбор в пользу кадастрового инженера с положительными отзывами (например, на картах Google) с рейтингом не ниже 4.5 из 5-ти. В договоре оказания услуг должны быть перечислены права и обязанностями обеих сторон, а также порядок его расторжения.
Как происходит межевание земельного участка с соседями поэтапно
Процедура межевания земельного участка с соседями проводится поэтапно и имеет свой алгоритм проведения работ. Указанный порядок необходимо строго соблюсти. От этого будет зависеть законность проводимых действий. Поэтапность состоит в следующих работах:
- обратиться к инженеру кадастра для заключения договора на оказание услуг по межеванию. Специалистом будет оформлен акт, на основании которого осуществится регистрация участка;
- осуществить извещение заинтересованных лиц. Для этого необходимо выбрать письменный способ уведомления. Такие действия помогут в дальнейшем при возникновении от соседей претензий;
- если на процедуре будут отсутствовать заинтересованные лица, уведомленные заранее, то отказываться от ее проведения не стоит;
- при отсутствии хозяина участка, который не высказал письменных возражений по поводу межевания, необходимо сделать в акте согласования отметку. Межевой план при этом должен быть дополнен документацией, которая подтвердит факт надлежащего и своевременного уведомления;
- неизвестного хозяина земли извещают через размещение объявления о межевании в СМИ. Если по истечении месяца ответ не поступил, то согласование произведено по умолчанию.
Одним из существенных нюансов работы в новом стиле стало оборудование и техническое обеспечение работ высокотехнологичной аппаратурой, активное использование электронных документов, которые имеют высокое разрешение для применения на практике. Так, например, кадастровый инженер имеет право представить акт согласования в электронном виде, скреплённом усиленной электронной подписью.
Важную роль играет особое отношение к данным с ограниченным доступом, к числу которых относятся данные о прохождении границ федерального значения. Соответственно участки, располагающиеся в этой зоне, подлежат особому контролю при согласовании. Пристальное внимание уделяется чёткости рисунка участка с определением его формы и всех поворотных точек границ. Правила составления акта опираются на положения статьи 40 Закона № 221-ФЗ. Они устанавливают нанесение на чертёж участка поворотных точек границ участка, которые являются знаками межевых границ. По правилам специалист обязан выстроить новый чертёж с актуальными на момент подписания акта сведениями.
В связи с существующим положением, необходимо сверить соответствие чертежа, сопровождающего акт согласования реальному положению дел на местности и разъяснить всем заинтересованным лицам порядок проведения межевой границы между их участками. Разъяснение должно быть подробным и чётким, чтобы при подписании акта у соседей по участку не осталось никаких сомнений. К сожалению, некоторые специалисты совершают нарушения в отношении разъяснения. Они предлагают подписать никому не понятный чертёж, изготовленный на базовой структуре старого плана, на который внесены изменения. Однако правила разъяснения должны быть основаны не на вере в компетентность кадастрового специалиста, а на достоверной информированности. Если при подписании акта вам или вашим соседям что-либо покажется не совсем понятным – требуйте разъяснения и попросите, чтобы вам было продемонстрировано совпадение границ, представленных в чертеже акта с их наличием в натуре.
В некоторых случаях требуется согласование границ участка с местной администрацией. Естественно к их числу относятся ситуации, когда земли лица, проводящего межевание, граничат с муниципальными землями. Некоторые специалисты кадастровой службы передоверяют подписание акта согласования границ с соседями, в том числе и с администрацией, заказчику.
Это в корне неверный и неправомочный вариант действий. В подобных случаях административные службы отсылают заказчика, давая обещания и откладывая рассмотрение вопроса всё дальше, ссылаясь на занятость. Это не удивительно, так как в соответствии с новыми положениями этим вопросом обязан заниматься кадастровый инженер. Именно он как уполномоченное лицо должен решить этот вопрос. Затягивание вопроса может возникнуть по той причине, что для согласования и подписания акта, в администрации должна быть создана специальная экспертная комиссия, которая сверяет данные указанные в акте с установлением границ в натуре. А это довольно трудоёмкий процесс. Сколько стоит сделать межевание земельного участка — читайте перейдя по ссылке.
С кем из соседей нужно согласовывать границы
К владельцам смежных участков, которые имеют право подписывать акт согласования местоположения границ относятся:
- официальные собственники участка;
- граждане, имеющие право на пожизненное наследуемое владение;
- лица, обладающие правом бессрочного пользования;
- действующие по праву аренды (для участков гос. собственности на период не менее, чем 5 лет);
- представители вышеуказанных лиц, действующие по доверенности.
Существуют ли другие способы согласования
В статье 39 Федерального Закона №221 написано о возможности проведения общего собрания для того, чтобы одновременно решить вопрос со всеми собственниками. Приглашения на такие собрания вручаются лично, с обязательной простановкой подписи на входящем документе.
Объявление в печатные издания подаются, если собственника невозможно найти.
Но такие действия допустимы только при выполнении следующих условий.
- Участком владеют жильцы многоквартирного дома.
- Владельцами объекта выступает больше пяти человек.
- Используется земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ.
- Собственником выступает дачное, огородническое или садоводческое объединение.
- Приглашение невозможно вручить лично, что подтверждается отдельным уведомлением.
- Об адресе смежника отсутствуют какие-либо сведения.
В случае возникновения споров обязательно письменное оформление обоснованного отказа от участия в процедуре. Возражения прикладываются к межевому акту. Их отдельно рассматривают сотрудники кадастровой палаты.
Статья 40 в ФЗ №221 посвящена акту согласования земельных границ. В ней сказано, что оформлением такого документа занимаются кадастровые инженеры.
Законом установлен особый бланк для составления акта, он заполняется или на ПК или от руки, но печатными буквами (чернилами синего или черного цвета).
Составляется акт по строгим правилам:
- В нем запрещены любые ошибки, неточности, исправления и опечатки.
- Если какие-то данные внесены неправильно, то кадастровый инженер должен зачеркнуть их прямой линией, а рядом указать актуальные данные, поставив собственную подпись. Она подтверждает, что исправления были внесены им, а не третьими лицами.
Читать дальше: Замена кран буксы в квартире пенсионера ветерана
Если на момент проведения межевания какого-либо собственника земли нет, то сведения об отсутствии вносятся в текст акта. Все извещения с подписями об их получении должны быть подкреплены к этому документу. Приказ Минэкономразвития №921 от 08.12.2015 года устанавливает новую форму акта согласования месторасположения границ.
При оформлении граничного контура владения собственники визируют документ в специально отведенном в акте столбце.