Как перевести коммерческую недвижимость в жилую в 2023 году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести коммерческую недвижимость в жилую в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура перевода здания из нежилого в жилое может потребоваться по разным причинам. Нежилые строения являются востребованными объектами, так как они могут использоваться для ведения предпринимательской деятельности или иных целей. Если же у владельца возникает необходимость в наличии жилого объекта, то он может изменить назначение и категорию своего объекта.

Запрещается вывод помещения из нежилого в жилой фонд в следующих случаях:

• это отдельное строение, расположенное на землях сельхозназначения;
• один из собственников против (если объект находится в долевой собственности;
• перевод невозможен технически;
• помещение находится в залоге;
• владелец еще не выплатил кредит и объект находится под обременением;
• коммуникационные системы располагаются в зоне доступа и могут причинить вред людям;
• конструкции имеют повреждения и могут представлять опасность;
• отсутствует система коммуникаций (электричество, вода, отопление, канализация).

Возможностью инициации процесса перевода наделяется исключительно собственник. Арендатор, пользователь и другие лица, использующие объект на законном праве, не наделяются таким правом.

Жилые и нежилые помещения

Тенденция такова, что довольно часто происходит возвращение коммерческой недвижимости в жилой фонд. Чтобы понять, можно ли изменить целевое назначение помещения, нужно понять, какие требования предъявляет законодательство к жилым объектам.

Помещение признается жилым, если соответствует следующим характеристикам:

• изоляция от других объектов недвижимости;
• располагается в жилой зоне;
• отвечает требованиям безопасности для проживания людей и сохранности инженерных коммуникаций;
• подключено к жизненно необходимым коммуникациям – электричество, газоснабжение, водоснабжение и т.д.;
• имеет соответствующий уровень гидро-, шумо-, вибро- и теплоизоляции;
• отвечает санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности;
• высота размещения потолка не менее 2,5 метров;
• имеет естественное освещение.

Не допускается размещение жилых помещений в подвальных или цокольных этажах, а также располагать санитарные помещения над жилыми комнатами. Использовать объекты, предназначенные для проживания, для других целей не допускается.

При органах местной власти функционируют жилищные комиссии, которые принимают решения о возможности перевести то или иное нежилое помещение в жилое, либо об отказе. Процедура перевода нежилого здания (помещения) в жилое начинается со сбора документации, которая затем подается собственником соответствующим инстанциям. Помимо письменного ходатайства владельца о смене статуса, нужно предоставить следующие бумаги:

• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости (допускается предоставление нотариально заверенных копий);
• подробное описание строения, выраженное техническим паспортом (обязательно фиксируются все перестройки, перепланировки, если таковые имели место);
• предоставленный жилищно эксплуатационным участком план дома поэтажный;
• письменное согласие всех соседей.

Как признать жилым частный дом

Стоит отметить, что процедура перевода помещений, расположенных в многоквартирных домах несколько легче, чем частных объектов. Прежде всего, с трудностями сталкиваются те, кто хочет осуществить перевод нежилого помещения в жилое на территории садоводческого товарищества. Здесь на первом плане выступает проблема не столько технических характеристик строения, сколько статус участка, который изначально предназначался не для жилой застройки, а как садово-огородное хозяйство.

Чтобы претендовать на перевод нежилой собственности в жилую, необходимо, чтобы садовое некоммерческое товарищество (СНТ) или дачное партнерство, где находится частный дом, располагалось на землях населенных пунктов. Соответствующая запись должна быть зафиксирована свидетельством о праве собственности на земельный участок. Далее последует процедура признания строения жилым, т.е. пригодным для круглогодичного проживания, где хозяин сможет зарегистрироваться. Иногда, получается решить этот вопрос административными процедурами. Чаще всего, вопрос признания постройки на садовом участке объектом жилого фонда решается через суд, где заявитель имеет право ходатайствовать о назначении строительной экспертизы, подтверждающей соответствие строения жилому объекту.

Согласно существующих на сегодня законодательных норм, жилым домом считается индивидуальное строение, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, служащих для бытовых нужд, связанных с проживанием. Здание обязательно должно отвечать нормам пожаробезопасности, а также санитарным, гигиеническим и экологическим показателям.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Требуемая документация

Список «бумаг» всегда варьируется, это связано с градостроительными постановлениями отдельно взятой области, но существует основной перечень, который подаётся в органы МСУ.

К нему относится:

• Удостоверение личности заявителя.
• Заявление о переводе недвижимости в жилую категорию.
• Правоустанавливающие документы, сюда относятся свидетельства регламентирующие права собственности и иные подтверждающие этот факт документы.
• Решение жилищных инспекций, а также СЭС, МЧС об соответствии занимаемой вами площади всем требованиям, прописанным в постановлении №47 от 28.01.2006.
• Технический и кадастровый паспорта.
• План земельного участка.
• Проектная документация.

Пакет документов необходимый для процедуры

Для перевода нежилого помещения в жилое, следует представить документы, представленные:

1. Заявлением в письменной форме, в котором будет отражена просьба о переводе.
2. Подтверждением собственнических прав на нежилую недвижимость – выпиской из Росреестра, договором купли-продажи, дарственной и прочим.
3. Техническим паспортом, выданным в БТИ с отраженными изменениями касательно вспомогательных и несущих конструкций объекта недвижимости.
4. Планом дома, с обозначением на нем недвижимости. Этот документ необходим специалистам для оценки возможности перевода помещения из нежилого в жилой формат с условием того, что такие изменения не будут нарушать правил жилого фонда.
5. Планом переоборудования помещения. Данный документ необходимо представить, если недвижимость имеет несоответствующую площадь относительно жилого объекта и требует проведения ремонтно-строительных работ с возможной перепланировкой.
6. Оригиналом паспорта заявителя. Если делами будет заниматься доверенное лицо, то ему помимо паспорта, следует предоставить доверенность заверенную нотариально. Только в этом случае, ему позволят заниматься переводом.

Этот пакет документов не является исчерпывающим, так как при обращении в инспекцию, занимающуюся жилищно-строительными вопросами, могут потребоваться и дополнительные справки. Если организация откажет в проведении переустройства или потребует какие-либо другие документы, не относящиеся к делу, их решение можно будет обжаловать в судебном порядке, но только в том случае, если будет доказана неправота сотрудников госструктур.

Отказ перевода коммерческого фонда в жилой

Требования к помещениям жилого типа прописаны в Жилищном кодексе, согласно которому существуют основания, не позволяющие перевести нежилое помещение в жилой фонд. К ним относят:

1. нахождение помещения в многоэтажном доме, в котором соседние квартиры также принадлежат к нежилому фонду, непригодному к проживанию;
2. несоответствие состояния нежилого помещения условиям, предъявляемым к объектам недвижимости для постоянного проживания;
3. невозможность создания отдельного входа в помещение, которое входит в состав квартиры;
4. несоответствие требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости после перевода нежилого помещения в жилое.

Если недвижимость является объектом культурного наследия, то для проведения перепланировки для перевода нежилого помещения в жилое, следует получить разрешительный документ в местной организации, отвечающей за охрану культурного наследия. Если разрешение не будет получено, то перевод станет невозможным.
Также отказ на проведение процедуры может быть получен в следующих случаях, представленных:

• отсутствием некоторых документов, необходимых для перевода;
• несоответствием помещения техническим нормам, которые предъявляются к жилым объектам;
• несоответствием требованиям жилищного законодательства при перепланировке помещений и их эксплуатации.

В случае отказа или каких-либо других проблем возникающим в результате проведения перевода коммерческого помещения в жилой фонд, собственнику следую обратиться к квалифицированному юристу, который поможет решить вопрос на профессиональном уровне и в кратчайшие сроки.

Стоимость перевода нежилого помещения в жилой фонд

Что касается стоимости этого процесса, то она зависит от региона и конкретно взятого случая.

Однако можно высчитать примерные расходы:

• большая часть денег уходит на ремонт и переоборудование.

  Стоимость в данном случае зависит от изначального состояния склада или производственного корпуса, а также от проекта и ваших предпочтений;

• стоимость разработки проекта у специалиста также сугубо индивидуальная. Цена зависит от выбора инженера, а также от сложности задачи;
• получение кадастрового паспорта обойдется вам примерно в 1000 руб;
• поэтажный план – от 1200 руб;
• при регистрации свидетельства на право владения оплачивается госпошлина в размере 350 руб. Если вы юридическое лицо, то сумма возрастает до 1000 руб;
• заверение документов у нотариуса – около 1000 руб.

Причины перевода нежилого дома (строения) в жилой.

На самом деле причин перевода нежилого дома в жилой, нежилого строения в жилой дом, садового дома в жилой великое множество и каждая ситуация индивидуальна. Мы постараемся выделить четыре основные и самые распространенные группы:

1. Вступление в силу ФЗ 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества», по которому садовый дом – это здание сезонного использования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и предназначенное для временного пребывания в нем, а никак ни для проживания;
2. Затянулся процесс строительно-монтажных работ (например, не подвели коммуникации и т.д.) и строение, учитывая его технические характеристики, не могло быть признано жилым, а как-то оформить было нужно;
3. Решение собственника (причин может быть великое множество);
4. Ошибка специалиста при оформлении дома.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Порядок перевода помещений предусмотрен в ст. 23 ЖК РФ.

Не позднее чем через 45 дней со дня представления заявителем документов органом, осуществляющим процедуру перевода помещений, должно быть принято решение о переводе или об отказе в переводе помещения. Если документы представлены через многофункциональный центр, то срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий процедуру перевода помещений.

Это решение не позднее чем через 3 рабочих дня доводится до сведения заявителя путем выдачи или направления по почте уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое. Если же заявления о переводе помещения подавалось через многофункциональный центр, то уведомление направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Форма указанного уведомления утверждена постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещений, принятое решение доводит до сведения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение о переводе.

Получение уведомления подтверждает, что перевод помещения закончен, и его можно использовать в качестве нежилого (либо, напротив, жилого). Однако из этого правила есть исключение. Если для использования помещения в качестве нежилого требуются его переустройство, перепланировка и (или) иные работы, уведомление является основанием для проведения этих работ. Завершение переустройства и (или) перепланировки, либо иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает завершение переустройства и (или) перепланировки и должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Резюме: сложно, но можно

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении

В соответствии со статьей 23 Закон от 30.03.1999 года № 52-ФЗ не допускается проживание в нежилом помещении. Непосредственная ответственность за несоблюдение этих норм не предусмотрена.

Вместе с тем, к наказанию привлекают по статье 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.

Нарушители несут следующую ответственность:

Субъект правонарушения	Наказание
граждане	штраф от 500 до 1 000 руб.
должностные лица	штраф от 1 000 до 2 000 руб.
предприниматели	штраф от 1 000 до 2 000 руб.; приостановление деятельности до 90 суток.
юридические лица	штраф от 10 000 до 20 000 руб.; приостановление деятельности до 90 суток.

На практике доказать факт проживания в нежилых помещениях сложно. Легче всего это сделать, если имущество находится в многоквартирном доме. В такой ситуации жильцы могут обратиться с жалобой в проверяющие органы.

Комментарии к ст. 22 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Результат рассмотрения заявления о переводе нежилого помещения в жилое

Если принято положительное решение, в течение трёх рабочих дней собственнику выдаётся уведомление об изменении предназначения помещения или мотивированный отказ.

В случае, когда помещение для перевода в жилой фонд требует проведения строительных работ, их список будет указан в уведомлении, при этом зарегистрироваться по данному адресу, проживать на законных основаниях можно будет после завершения строительных работ, получения акта от специальной комиссии, действующей при органах местного самоуправления.

На основании акта сотрудники муниципалитета направляют пакет документов в Росреестр, в течение 15 дней в ЕГРН вносятся изменения, в результате которых собственник может получить новую выписку, где будет указано о праве собственности на жилое помещение.

Похожие записи:

• Как оформить льготы ветеранам труда в Кургане в 2023 году
• Выселение из квартиры за долги по коммунальным платежам в 2023 году
• Как не платить транспортный налог