Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную с использованием маткапитала?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
Условия продажи квартиры с маткапиталом
Продать жильё с маткапиталом можно, если:
- получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
- квартира переоформлена в общую собственность по долям
- условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
- есть регистрация жилья в Росреестре
Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?
Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:
-
обязанности и права всех сторон сделки;
-
адрес и параметры квартиры, а также расположение;
-
наличие соцпомощи и субсидий;
-
сумму задатка, который вносит покупатель;
-
сумма сделки;
-
реквизиты для перевода денег.
Как же продать такую квартиру?
Наши читатели Елена и Валентин несколько лет назад потратили материнский капитал на покупку однокомнатной квартиры. Недавно у молодых людей родилась двойня, впятером в однушке стало тесно, семья решила продать ее и купить жилье побольше. Однако при том ажиотажном спросе на недвижимость, который мы наблюдаем последние два года, желающих купить их квартиру было немного — людей пугало использование маткапитала. Елена и Валентин в итоге продали недвижимость, но с приличным дисконтом, размером почти в маткапитал.
При продаже такой квартиры главное — это убедить покупателя, что сделка прозрачна. Для этого, как мы уже говорили, в жилье должны быть выделены и зарегистрированы в Росреестре доли. Также следует получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.
Смысл материнского капитала направлен на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего, для этого и выделяется доля ребенку.
«Таким образом, в продаже квартиры присутствуют интересы несовершеннолетнего, а следовательно — необходимо получать одобрение сделки органом опеки. Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на отчуждение доли только при соблюдении интересов ребенка. Проще всего приобрести большую по площади и стоимости квартиру, естественно, с выделением ребенку соответствующей доли. Также можно продать квартиру с условием о перечислении денежных средств на расчетный счет ребенка в банке. Счет будет заблокирован, и все операции по нему будут возможны только с согласия органа опеки», — говорит Кузнецова.
Как узнать, был ли использован маткапитал?
- Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
- Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г., или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.
- Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости. Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.
Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала. Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.
Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.
Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами
Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.
Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.
А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.
Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом
При покупке жилья в ипотеку на него налагается дополнительное обременение: оно передается в залог банку. Этот залог обеспечивает обязательство должника перед кредитной организацией и служит гарантией возврата кредита.
Продажа такого объекта сама по себе будет более сложной задачей. Для этого нужно либо получать согласие банка, либо до оформления продажи погасить заем и освободить квартиру от обременения.
При этом залог, существующий в период выплаты кредита, не исключает обязанности выделить права домочадцам покупателя. На практике банки редко позволяют сделать это до полного погашения займа.
Для таких случаев закон, устанавливая правила обращения с материнским капиталом, позволяет не выделять доли сразу после приобретения недвижимости. Семья вправе направить деньги на покупку квартиры, а права выделить после полного погашения долга. Однако это возможно при соблюдении важного условия: собственник должен дать нотариально удостоверенное обязательство в будущем выделить доли.
Таким образом, получается, что на период возврата долга обязательства по распределению прав не исполнены, и встает вопрос, можно ли при этом продать ипотечное имущество, чтобы купить новое.
Если необходимо продать ипотечный объект с материнским капиталом, прежде всего обратитесь в банк и попробуйте согласовать возможность распределения долей до возврата кредита. Если банк это разрешит, выделите доли в квартире детям и супругу и продавайте квартиру в ипотеке и с детскими долями. Найти покупателя, вероятно, будет непросто, но возможно.
Другой вариант — действовать в следующей последовательности шагов:
1) погасить долг досрочно. Для этого, например, найдите покупателя, готового внести аванс в размере остатка долга;
2) снять обременение;
3) произвести выделение долей;
4) получить одобрение ООиП;
5) оформить сделку.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Для покупателя риски кроются в ситуации, когда собственник помещения не выделил несовершеннолетним доли в продаваемом жилье. В этом случае суд может признать сделку недействительной и продавцу придется вернуть деньги покупателю, который в свою очередь, обязан освободить дом (квартиру).
Основные риски для продавца заключаются в отсутствии одобрения от ПФР, органов опеки либо банка на проведение сделки по продаже недвижимого имущества с последующим приобретением дома. Поэтому для продажи недвижимости следует поэтапно выполнять все рекомендации и получить дозволение от каждой инстанции. Без разрешений от государственных структур действия собственника будут признаны незаконными через суд.
Как продать дом приобретенный на материнский капитал
Дом, купленный на мат капитал, может быть продан семьей при наличии такой необходимости, только после получения соответствующего разрешения со стороны органов опеки, если дети не являются совершеннолетними.
Требования к продаже дома предъявляются такие. Допускается отсрочить период покупки нового жилого помещения, при необходимости с зачислением вырученных денежных средств на определенный банковский счет. Срок такой отсрочки законом не определен, но в целях защиты прав детей, определяется одним месяцем.
Обратите внимание на то, что в случае наличия болезни или иных серьезных обстоятельств, органы опеки могут разрешить покупку на вырученные средства жилья, которая ухудшает положение детей. Однако допускается это только в исключительных случаях.
Популярные вопросы и ответы на них
Каким должен быть размер долей детей? Закон не устанавливает обязательный размер долей детей и второго супруга при использовании сертификата маткапитала. Многие юристы во избежание вопросов от ПФР советуют оформлять детям доли пропорционально размеру материнского капитала относительно общей стоимости квартиры. Например, материнский капитал получен за одного ребенка, в семье трое человек, куплена квартира площадью 36 м2, за средства маткапитала было приобретено 6 м2. Маткапитал выделяется на всех членов семьи, поэтому ребенку можно выделить в собственность 2 м2 или 1/18 долю в праве общей собственности. Повторимся, родители вправе выделить ребенку и большую долю, хоть 50 %, но делать это нецелесообразно, так как позднее будет тяжело получить согласие органа опеки на продажу такого жилья.
Можно ли продать квартиру, купленную за маткапитала, и купить взамен жилье в другом городе или другом регионе? Да, можно. Вся процедура будет выглядеть аналогичным образом. Однако может возникнуть сложность с получением согласия — орган опеки будет оценивать не только само по себе жилье, но и будущий город проживания семьи. Например, получить разрешение на продажу квартиры в Москве и покупке жилья, расположенного в глубокой провинции, проблематично. Также трудность состоит в соблюдении сроков — продажа квартиры и покупка недвижимости в другом регионе может занять длительное время. Нередко удается договориться с органом опеки на использование следующей схемы: после продажи часть средств кладется на именной счет ребенка, после чего семья переезжает в другой город (регион) и покупает новое жилье, оформляя детей в качестве совладельцев. В таком случае разрешение на продажу обычно имеет ограниченный срок — от 1 до 3 месяцев. Если не уложиться в данный период, сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной.
Можно ли продать квартиру, купленную за маткапитал, без покупки другого жилья? Можно не оформлять покупку встречного жилья, но только если родители выделят детям доли в любом другом жилье. Например, можно выделить доли в жилье, находящемся в собственности родственников. Также можно договориться с органом опеки, что вместо долей в недвижимости детям будут открыты счета и переведены денежные средства в размере, эквивалентном стоимости долей. Данными деньгами может воспользоваться сам ребенок после того, как ему исполнится 18 лет, или его родитель, но только в интересах несовершеннолетнего и с разрешения органа опеки. Например, средства можно будет направить на покупку жилья, одним из собственников которого станет ребенок.
Какие последствия могут грозить продавцу, если он продаст квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей? Сделка по продаже жилья может быть признана недействительной судом. Инициатором судебного разбирательства могут быть сами дети, так как их имущественные права были нарушены сделкой, прокуратура, органы опеки или непосредственно Пенсионный фонд РФ. Также ПФР может потребовать от получателя сертификата вернуть средства маткапитала. Кроме того, в определенных случаях получатель сертификата может быть привлечен к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ («Мошенничество»).
Как покупатель жилья может узнать, что для сделки использовались средства маткапитала? Чтобы узнать об использовании маткапитала для приобретения жилья, недостаточно посмотреть выписку из ЕГРН. В настоящее время в правоустанавливающих документах никак не фиксируется тот факт, что для приобретения квартиры использовался маткапитал. Поэтому покупателю следует внимательно изучить договор основания — соглашение, по которому объект недвижимости перешел в собственность продавца. Если в нем указано, что часть средств была оплачена сертификатом на получение материнского капитала, а доли в жилье не выделены, покупателю лучше отказаться от покупки недвижимости. С высокой долей вероятности сделка по приобретению такой квартиры может быть признана недействительной.
Как получить разрешение на продажу квартиры, купленную с использованием сертификата на маткапитал
Если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, продажа жилья будет выполняться в присутствии представителя органа опеки и попечительства или при наличии соответствующих разрешений. Если семья хочет заключить сделку и реализовать квартиру с целью улучшения имеющихся жилищных условий этот факт потребует документального подтверждения. Представители органов опеки и попечительства не будут препятствовать реализации жилья. Продать квартиру без проблем удастся и в случае, если денежные средства будут перечислены на счет ребенка, родители которого приняли решение отдать его в детский дом. Чтобы заключить сделку и выполнить продажу квартиры, родителям предстоит написать соответствующее заявление и подготовить пакет документов.
В список предстоит включить следующие бумаги:
- Заявление. Документ оформляется родителями или опекунами по утвержденной форме.
- Документы на квартиру, продажа которой будет осуществляться.
- Гражданские паспорта взрослых участников сделки и свидетельство о рождении всех несовершеннолетних детей.
- Справка, подтверждающая, что задолженность по коммунальным платежам отсутствует.
- Документы, содержащие оценочную стоимость квартиры.
- Согласие родителей на участие несовершеннолетнего в сделке.
Если участники процедуры хотят заключить сделку и выполнить обмен квартиры на частный дом, в стандартный перечень бумаг предстоит включить документы, подтверждающие присутствие всех необходимых коммуникаций, а также позволяющую составить представление о качестве используемых материалов.
На какой срок выдается разрешение на продажу дома или квартиры органом опеки?
Такого срока в законодательстве не установлено, но сложился порядок, при котором разрешение выдается сроком на 3 месяца. Есть ведомственное письмо Министерства образования (№ 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), в котором указано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости. Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в опеку за получением повторного разрешения.
И еще есть важные моменты. Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием сертификата можно продать в любое время после покупки, важно следовать следующим правилам.
Если дом или квартира принадлежали семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог! Налог можно не платить, члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.
Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.