Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Глава 16 ГК РФ. Общая собственность (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ
В пп. 35 — 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:
Что понимать под несоразмерным ущербом?
В соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Компенсация вместо выдела доли при отсутствии согласия собственника на это
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Определение порядка пользования имуществом вместо выдела доли
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
В п. 51, 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» содержатся следующие разъяснения:
Условие раздела наследственного имущества по правилам ст. 252 ГК РФ
Наследственное имущество со дня открытия наследства поступает в долевую собственность наследников, принявших наследство, за исключением случаев перехода наследства к единственному наследнику по закону или к наследникам по завещанию, когда наследодателем указано конкретное имущество, предназначаемое каждому из них.
Раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, производится: в течение трех лет со дня открытия наследства по правилам статей 1165 — 1170 ГК РФ (часть вторая статьи 1164 ГК РФ), а по прошествии этого срока — по правилам статей 252, 1165, 1167 ГК РФ.
Запрещается заключение соглашения о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, до получения соответствующими наследниками свидетельства о праве на наследство.
Раздел движимого наследственного имущества возможен до получения свидетельства о праве на наследство.
При осуществлении преимущественного права на неделимую вещь компенсация предоставляется с согласия наследника
Компенсация несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей, возникающей в случае осуществления наследником преимущественного права, установленного статьей 1168 или статьей 1169 ГК РФ, предоставляется остальным наследникам, которые не имеют указанного преимущественного права, независимо от их согласия на это, а также величины их доли и наличия интереса в использовании общего имущества, но до осуществления преимущественного права (если соглашением между наследниками не установлено иное). При этом суд вправе отказать в удовлетворении указанного преимущественного права, установив, что эта компенсация не является соразмерным возмещением наследственных долей остальных наследников, которые не имеют такого преимущественного права, или ее предоставление не является гарантированным.
Судам надлежит также учитывать, что при осуществлении преимущественного права на неделимую вещь (статья 133 ГК РФ), включая жилое помещение, в силу пункта 4 статьи 252 ГК РФ указанная компенсация предоставляется путем передачи другого имущества или выплаты соответствующей денежной суммы с согласия наследника, имеющего право на ее получение, тогда как при осуществлении преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода выплата денежной компенсации не требует согласия такого наследника.
Раздел наследства между наследниками, одновременно обладающими преимущественным правом при разделе наследства на основании статей 1168 и 1169 ГК РФ, производится по общим правилам.
Рекомендуемые публикации
Компенсация вместо выдела доли в натуре. Практика применения пункта 4 статьи 252 ГК РФ
Компенсация вместо выдела доли в натуре по п. 4 ст. 252 ГК РФ Судебная практика
Компенсация вместо выдела доли в натуре при невозможности раздела имущества. Судебная практика арбитражных судов
Исковое заявление
Исковое заявление о выделе доли в натуре в праве собственности на дом
Исковое заявление о разделе наследственного имущества
Иные документы
Жалоба в Конституционный Суд РФ (заявитель просит признать не соответствующими Конституции РФ, ее статьям 19 (часть 1), 35 (часть 1, 2) и 40 (часть 1) положения части 4 статьи 252 ГК РФ в той части, в какой они по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, допускают возможность выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками по их требованию компенсации вместо выдела доли в натуре в отсутствие предъявленного в суд этим участником долевой собственности требования о выделе своей доли из общего имущества).
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Другой комментарий к статье 252 ГК РФ
1. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение общей собственности для всех ее участников; выдел характеризуется тем, что один или несколько участников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.
2. Как раздел, так и выдел могут произойти по взаимному согласию участников общей долевой собственности. При этом каждому из них принадлежит право требовать выдела. Для осуществления этого права согласия остальных участников долевой собственности не требуется.
3. Способы раздела и выдела различны. Имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре. Если раздел имущества или выдел доли в натуре не допускаются, то речь может идти об иных способах, например таких, как продажа всего имущества с распределением вырученной суммы по долям или выплата выделяющемуся сособственнику стоимости его доли.
4. Если участники долевой собственности не могут договориться между собой о способе и условиях раздела и выдела, то возникший спор как спор о праве гражданском подлежит разрешению в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник по общему правилу может требовать выдела своей доли именно в натуре. В тех случаях, когда такой выдел не может быть произведен в точном соответствии с долей, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. В зависимости от того, превышает ли доля в натуре долю в праве или не превышает, обязанность по выплате компенсации возлагается либо на выделяющегося сособственника в пользу остальных участников долевой собственности, либо, напротив, на последних в пользу выделяющегося сособственника.
5. Абзац 2 п. 4 ст. 252 формулирует правило, которое в известном смысле является отступлением от идеи, заложенной в п. 1 ст. 246 ГК. В первом предложении этого отступления еще нет, поскольку выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с его согласия. Вслед за этим, однако, при определенных условиях допускается выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре и при отсутствии на то его согласия. Что это за условия? Доля должна быть незначительна, не может быть реально выделена, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При наличии этих условий суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Не учтено, однако, что ныне суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью. Между тем в результате присуждения компенсации взамен выдела доли в натуре сособственник исключается из числа участников общей собственности, хотя, возможно, и предпочел бы остаться таковым, отказавшись от своего требования о выделе доли в натуре. К тому же неясно, допустимо ли присуждение компенсации лишь тогда, когда сам сособственник предъявил требование о выделе доли в натуре, или остальные сособственники также могут предъявить к нему иск о выплате компенсации, что повлечет утрату ответчиком права на долю в общем имуществе. Тем не менее Верховный Суд РФ ориентирует суды на возможность при определенных обстоятельствах взамен выдела собственнику его доли в натуре, выплаты ему, и при отсутствии его согласия, остальными сособственниками денежной компенсации (см. Бюллетень ВС РФ, 1998, N 6, с. 8, 9). Попытка «примирения» норм ГК о порядке распоряжения общей долевой собственностью предпринята в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 (п. 35 — 37), но она снимает далеко не все возникающие в практике применения соответствующих норм вопросы.
Статья 244 ГК РФ. Понятие и основания возникновения общей собственности
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. - По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Статья 253 ГК РФ. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
- Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
- Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
- Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
- Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Как осуществляется защита права собственности на долю в праве общей долевой собственности на вновь созданную недвижимую вещь?
Для поступления вновь созданной вещи в общую долевую собственность необходимо, чтобы 1) по своим свойствам она была неделимой; 2) в её создании участвовали несколько лиц; 3) между такими лицами имелось соглашение об обращении вещи в общую собственность.
Неделимой считается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения её назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ). Участие в создании неделимой вещи может выражаться не только в собственном приложении физических сил, но и предоставлении земельного участка для застройки, строительных материалов, выполнении работ или оказании услуг, связанных со строительством, предоставлении денежных средств на цели, связанные со строительством, и т.п.
Факт содействия в создании вещи без наличия договорённости возникновение общей долевой собственности не влечёт. Разъяснения на этот счёт были даны Верховным Судом СССР ещё в 1981 г. Так, согласно п. 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.06.1981 № 4 (ред. от 30.11.1990) «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворён судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договорённость о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома.
Несмотря на то, что разъяснения были даны до введения в действие Части первой ГК РФ, положения указанного постановления применяются и в настоящее время. Так, по одному из дел Санкт-Петербургский городской суд со ссылкой на п. 4, 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» указал, что «суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что истец, участвовавший, как он указывает, в реконструкции спорного дома, приведшей к его улучшению, не может быть признан собственником доли улучшенного имущества, поскольку между сторонами не имелось договорённости о создании общей собственности на жилой дом» (кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30 января 2012 № 33‑1165/2012).
Форма соглашения о создании общей собственности не определена. Представляется, что поскольку договорённость направлена на возникновение правоотношения общей долевой собственности, то она соответствует признакам сделки (ст. 153 ГК РФ). Следовательно, в данном случае необходимо руководствоваться положениями ст. 160—162 ГК РФ. Отсутствие единого договора на создание общей долевой собственности может быть восполнено несколькими взаимосвязанными соглашениями либо просто письменными доказательствами, из которых явствует воля сторон на обращение имущества в общую долевую собственность.
Аналогичным образом разрешается спор в случае совместного приобретения имущества по сделке отчуждения (договору купли-продажи, мены, дарения и др.). В подтверждение этого можно сослаться на п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом». Согласно указанной выше норме суд может с учётом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за членами семьи права общей собственности на совместно приобретённый по договору купли-продажи дом, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договорённость о совместной покупке дома и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в его приобретение.
Таким образом, защита права на долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество по мотиву участия в создании вещи должна осуществляться посредством предъявления иска о признании права собственности. Истцом должно выступать лицо, участвовавшее в создании вещи, чьё право на долю отрицается. Ответчиком — тот, кто это право отрицает. Применительно к недвижимому имуществу мы назовём надлежащим ответчиком того, чьё право на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Как защищён участник права общей долевой собственности в случае предоставления ему части общего имущества, несоразмерной его доле?
Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
По смыслу приведённой нормы всякое отступление реальной доли от идеальной, а уже тем более отказ в предоставлении части имущества пропорционально доле, даёт сособственнику право на компенсацию. Как правильно указал суд по одному из дел, «компенсация, указанная в статье 247 ГК РФ, является возмещением понесённых одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе, когда этот другой сособственник за счёт потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2012 г. № 33—3341/2012).
Рассматривая указанное выше дело, суд сделал ещё один заслуживающий внимание вывод: «Истец, который просит выдать ему в пользование жилое помещение меньшей площадью, чем его доля, вправе требовать взыскания платы за пользование частью имущества, превышающей долю ответчиков, лишь одновременно с предъявлением иска об определении порядка пользования имуществом. После принятия данного решения истица уже не вправе ставить вопрос о выплате ей компенсации другим участником долевой собственности. Иной подход привёл бы к нарушению прав другого собственника, согласившегося получить в своё пользование большее по размеру помещение, не предполагая о наступлении в последующем для него неблагоприятных последствий, в виде взыскания денежной компенсации за превышение доли».
Коммунальные платежи при определении размера компенсации, установленной п. 2 ст. 247 ГК РФ, не учитываются.
Является ли преимущественное право покупки личным, относительно которого не допускается универсальное правопреемство?
Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 г. (ред. от 10 марта 2010)), преимущественное право участника долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности, установленное законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ и являющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и относительно которых невозможно правопреемство.
Поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.
Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определённым лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.
Таким образом, выводы о том, что спорные правоотношения не допускают правопреемство, в связи с чем смерть Ч., являвшегося собственником 1/2 доли спорной квартиры и обратившегося в суд за защитой принадлежащего ему права преимущественной покупки другой доли указанной квартиры, влечёт прекращение производства по настоящему делу, сделаны судом первой инстанции в нарушение требований закона.
Как следует из материалов дела, после смерти Ч. наследником по завещанию его имущества в виде 1/2 доли вышеназванной квартиры является Ч.Т. и к ней в соответствии со ст. 1112 ГК РФ перешли имущественные права Ч. в том объёме, в каком они принадлежали ему на день смерти, в том числе преимущественное право покупки доли в спорной квартире и производное от него право требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи этой доли.
Сведения о наличии наследника по завещанию имущества Ч. в виде 1/2 доли спорной квартиры имелись в материалах дела на момент его рассмотрения судом надзорной инстанции. Между тем, вопреки требованиям закона и указанным обстоятельствам дела, суд надзорной инстанции признал выводы суда первой инстанции о прекращении производства по настоящему делу правильными. Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о необходимости прекращения производства по делу, президиум суда надзорной инстанции исходил также из того, что по заявленным Ч. исковым требованиям правопреемство невозможно постольку, поскольку у Ч. ввиду его неплатежеспособности отсутствовало преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности на квартиру.
Однако такие выводы суда надзорной инстанции также не основаны на законе.
По буквальному смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением.
Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска. Именно на данной стадии процесса суд вправе давать суждение о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.
Между тем, указывая на неготовность Ч. купить долю в спорной квартире и ссылаясь при этом на нормы материального права (ст. 250 ГК РФ), суд надзорной инстанции фактически разрешил по существу возникший между сторонами по делу спор и отказал истцу в иске, несмотря на то что предметом правовой оценки суда надзорной инстанции являлось соблюдение судом первой инстанции норм процессуального права при совершении процессуального действия на стадии, не связанной с рассмотрением дела по существу.
Будем исходить из примера супругов, которые решили развестись и разделить общее имущество. Иные ситуации полностью аналогичны. Итак, супруги при разводе могут продолжать использовать использовать общее имущество на основании тех или иных договорённостей, а могут запустить процесс его раздела.
Раздел допускается в добровольном порядке и по соглашению. Это самый простой и «безболезненный» вариант, не требующий существенных временных затрат. Соглашение предусматривает на каких условиях, каким образом и в каких долях будет разделено имущество. Если же подобное соглашение заключить невозможно (существуют разногласия по тем или иным вопросам), один из владельцев имущества вправе требовать выделения своей доли.
Если долю в общем имуществе фактически выделить невозможно (например, разделу подлежит автомобиль), то допускается выплата компенсации. Другими словами, один из собственником «выкупает» долю другого в общем имуществе. С этого момента имущество переходит в полное распоряжение одного лица.
Комментарий к Ст. 246 ГК РФ
1. Распоряжение общим имуществом, т.е. определение его юридической и фактической судьбы, является исключительной прерогативой самих сособственников, которые должны согласовать порядок распоряжения находящейся в долевой собственности вещью. Если распоряжение долей в праве — прерогатива каждого из сособственников (с соблюдением установленных гражданским законодательством правил), то определение судьбы всего объекта, находящегося в долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений. Отсутствие такого соглашения, неспособность сособственников находить компромисс приведут к невозможности полноценного распоряжения общим имуществом, поскольку реализация долей в праве на него, как правило, экономически менее эффективна и выгодна, чем использование полезных свойств всей вещи в целом. По сути, только этот экономический мотив и может служить стимулом к достижению компромисса между сособственниками. Категорически недопустимо понуждение в любой форме кого-либо из них к согласованию предложенного способа распоряжения общим имуществом; в частности, невозможно против воли сособственника настаивать на получении им денежной компенсации взамен доли в вещном праве. В этом находит свое проявление абсолютный характер права собственности, который сохраняется и в отношении общего имущества.
Сопоставление комментируемой статьи со ст. 247 ГК РФ приводит к выводу о квалифицированном умолчании законодателя при ответе на вопрос о возможности установления судом порядка распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, — определение юридической судьбы имущества судебным решением по общему правилу не допускается; исключение составляют ситуации, предусмотренные п. 4 ст. 252 ГК РФ (см. комментарий к данной статье), когда одному из сособственников, имеющему незначительную долю в общем имуществе, может быть даже против его воли, выплачена компенсация с прекращением его вещного права.
Разумеется, поиск устраивающего всех сособственников способа реализации правомочия распоряжения общим имуществом, в том числе и в виде временного определения его юридической судьбы (например, посредством сдачи его в аренду), тем труднее, чем большее количество субъектов объединяет правоотношение общей долевой собственности. Такая проблема, вероятнее всего, возникает при определении судьбы общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Таким образом, ЖК РФ облегчил по сравнению с существовавшим до его введения в действие порядком процесс достижения консенсуса сособственников в определении некоторых вариантов распоряжения общим имуществом в многоквартирном жилом доме, ограничив требования к нему принятием решения на общем собрании сособственников квалифицированным большинством голосов. Более жесткий порядок принятия решения о судьбе общего имущества предусмотрен п. 2 ст. 40 ЖК РФ в случае, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Нежелание хотя бы одного из таких лиц согласовывать изменение судьбы общего имущества, даже ничем не мотивированное, способно стать непреодолимым препятствием. Требование к суду о запрете злоупотребления правом, адресованное к отказывающему в согласовании сособственнику, на практике может быть трудно осуществимым. Применение же для разрешения подобного спора негаторного требования (см. комментарий к ст. 304 ГК) недопустимо, поскольку спор идет о реализации правомочия распоряжения, а не владения общим имуществом.
2. Сказанное выше относимо только к распоряжению общим имуществом в целом. Любой из сособственников может распорядиться принадлежащей ему долей в праве самостоятельно, не испрашивая на это согласия других участников правоотношения общей долевой собственности. В случае возмездного отчуждения доли в праве — по договору купли-продажи или мены — другие сособственники получают преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли (см. комментарий к ст. 250 ГК).
Преимущественное право покупки установлено законодателем и в случае отчуждения жилого помещения в коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК), однако следует помнить, что в данном случае мы имеем дело лишь с применением порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, — ведь отчуждаемое жилое помещение в коммунальной квартире объектом долевой собственности не является.
Преимущественное право покупки доли не возникает в случае наследования доли по закону или по завещанию.
Комментарий к Ст. 247 ГК РФ
1. Как представляется, по соглашению сособственников могут быть установлены какие угодно условия и порядок владения и пользования общим имуществом.
Поскольку право общей долевой собственности принадлежит всем участникам соответствующих отношений, постольку, достигнув соглашения, они вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе осуществляя правомочия владения и пользования, сособственники господствуют над соответствующим имуществом, обладают им, имеют его у себя физически, а также извлекают из вещи (вещей) ее (их) полезные свойства.
То, каким образом (способом) осуществляются владение и пользование общим имуществом, с одной стороны, предопределено свойствами (спецификой) объектов, находящихся в общей собственности, а с другой — волей сособственников. Так, жилой дом может использоваться совместно всеми сособственниками. Однако ничто не мешает сособственникам принять решение, в соответствии с которым домом будет пользоваться только один (или несколько) из участников общей собственности (с выплатой некой компенсации другим сособственникам или без нее). Причины тому могут быть как объективные (например, ограниченность площади жилого дома, невозможность проживания в нем нескольких граждан (семей), учитывая его планировку и пр.), так и субъективные (например, элементарное нежелание «делить кров» с кем-либо).
Иногда сособственники пользуются общим имуществом в порядке определенной очередности. Обычно так поступают, если использование (владение и пользование) общим имуществом по частям невозможно (например, автомобилем).
Следует еще раз подчеркнуть, что по соглашению сторон возможны самые различные варианты реализации правомочий владения и пользования, вплоть до того, что кто-либо из сособственников устраняется от владения и пользования с выплатой сособственниками каких-либо сумм (компенсаций) или без таковых и т.д. и т.п.
Соответствующее решение принимается только единогласно (причем независимо от размера доли, принадлежащей тому или иному сособственнику).
Форма соглашения законом не определена. Следовательно, она должна быть подчинена общим правилам о форме сделок (ст. ст. 158 — 165 ГК). Однако государственная регистрация таких соглашений (ст. 164 ГК) не производится. Как представляется, не следует механически применять и правила о простой письменной форме и последствиях ее несоблюдения (ст. ст. 161 и 162 ГК). Все же многое зависит от того, какие субъекты являются участниками общей собственности (предположим, граждане-наследники, граждане и юридические лица, юридические лица и государство и т.д.), рассматривается ли спор между сособственниками или спор, возникший между сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами — с другой, и т.д.
2. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения о порядке и об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается судом. Точно так же, как и, несмотря на наличие некоего соглашения, при возникновении разногласий между сособственниками. Иск может предъявить любой из них.
Какие-либо критерии, которыми следует руководствоваться суду, закон не устанавливает. Они подразумеваются. В первую очередь во внимание принимаются свойства общего имущества и то, как распределены доли в праве общей собственности между участниками соответствующих отношений.
3. Часть общего имущества может быть выделена во владение и пользование участнику долевой собственности, если это технически и юридически возможно и есть соглашение сособственников. В отсутствие такого соглашения — по решению суда. В этих случаях предоставляется часть имущества, соразмерная доле участника. Если, к примеру, ему принадлежит 1/3 в праве собственности, то ему может быть выделена третья часть имущества (предположим, 1/3 жилого дома).
Такие действия отнюдь не означают материализацию доли, появление мифической «реальной» доли и пр. С долей в субъективном праве ничего не происходит. Достигается лишь соглашение (либо его отсутствие компенсируется решением суда) о способе реализации данного субъективного права (общей собственности).
4. Невозможность предоставления сособственнику части имущества, соразмерной его доле, может быть двоякого рода.
Во-первых, невозможно предоставить во владение и пользование часть имущества, если вещь является неделимой (раздел такой вещи в натуре невозможен без изменения ее назначения) (ст. 133 ГК).
Во-вторых, далеко не всегда есть возможность выделить во владение и пользование сособственнику часть имущества, именно соразмерную его доле в праве общей собственности. Например, трехкомнатная квартира жилой площадью 45 кв. м принадлежит на праве общей долевой собственности трем субъектам. Доли равные. Комнаты размером 12, 17 и 16 кв. м. Помещения общего пользования (кухня, ванная и пр.) всегда будут использоваться совместно. Если же речь пойдет о предоставлении во владение и пользование части имущества, соразмерной доле каждого сособственника, то это должны были быть комнаты площадью 15 кв. м (45 : 3). Поскольку в приведенном примере таких комнат в квартире нет, постольку сособственник, получивший во владение и пользование комнату площадью 12 кв. м, вправе требовать от других сособственников компенсацию (за три «недостающих» квадратных метра).
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (с последующими изменениями, включая ред. от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в частности, сказано следующее: «…при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю».
При проведении необходимых расчетов должны приниматься во внимание цены, которые обычно взимаются за владение и пользование соответствующим имуществом. Так, в приведенном примере это плата по договору коммерческого найма жилого помещения.
5. Совершенно особые правила установлены законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме (ст. 290 ГК, ст. ст. 36 — 48 ЖК).
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Указанный перечень не является исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.
Особенности правового регулирования соответствующих отношений, в частности, заключаются в следующем.
Соглашение о разделе имущества находящегося в долевой собственности
Такое понятие, как право долевой собственности предусматривается действительным гражданским законодательством и подразумевает совместное владение определенным имуществом, при котором каждый отдельный владелец имеет право осуществлять распоряжение только определенной его частью. При этом доли имущественных интересов разных совладельцев могут быть неравными.
Долевая собственность может возникать как на добровольном, так и на принудительном основании.
В последнем случае подобное судебное решение может быть вынесено в отношении супругов, находящихся в разводе. Если имеет место ситуация, при которой супруги находятся в разводе и одновременно с этим имеют совместное имущество, разделенное между ними в долевом выражении, они могут использовать это имущество на основании заключенных ранее соглашений, или же могут дать старт такому процессу, как раздел имущества находящегося в долевой собственности.
Если все владельцы не смогли прийти к консенсусу, то в такой ситуации окончательное решение будет оставаться за судом. Именно на суд возлагается обязанность совершить выдел доли каждого из собственников на законном основании.
В том случае, если выдел имущества происходит на базе юридических лиц, между всеми собственниками имущества должно быть заключено письменное соглашение, в котором будут регулироваться вопросы относительно конкретных размеров имущественной массы, которая подлежит выделению, а также права и обязанности всех сторон, которые остаются в компании на правах сособственников имущественных интересов.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности
На законодательном уровне созданы все необходимые условия, чтобы защитить права и интересы всех владельцев имущественных ценностей, которые находятся в долевой собственности.
Ст.252 ГК РФ регулирует, что в некоторых ситуациях выдел имущественной доли в натуральном выражении осуществить невозможно, поскольку данный процесс может испортить имущество или же изменит его первоначальные свойства и характеристики.
Однако при этом, в п.2 ч.4 ст.252 ГК РФ содержится указание, что каждый владелец части имущества может в любой момент выдвинуть требования на выдел своей части. В такой ситуации, когда закон устанавливает ограничения на выдел доли имущественного интереса в долевом выражении, заявителю будет полагаться соразмерная компенсация в денежном эквиваленте, которая будет равна его имущественной доле.
При разводе супругов неделимое имущество также может получить сразу двоих владельцев, которые установят право долевой собственности. Однако стоит отметить, что при разводе суд предложит одному из супругов выкупить долю второго, предоставив соответствующую компенсацию.