Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что важно знать про ипотечное страхование: вопрос-ответ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно конкретную организацию рекомендует сам банк. Например, при оформлении ипотеки в «Сбербанке» настойчиво рекомендуют там же и застраховаться. Задача страховой компании состоит в сборе ежегодных взносов, рассмотрении заявок на компенсацию, изучении дел и выплатах пострадавшим клиентам.
Для чего нужен полис ипотечного страхования
Полис ипотечного страхования защищает от рисков и заёмщика, и банк. За то время, пока клиент выплачивает ипотеку, состояние квартиры может ухудшиться, и в случае просрочек банк не сможет продать её по рыночной цене. Страхование залога по ипотечному кредиту гарантирует, что при наступлении страхового случая убытки покроет страховая компания.
Непредвиденные ситуации, которые могут возникнуть:
- финансовая несостоятельность заёмщика по причине утраты здоровья;
- стихийное бедствие;
- возгорание, затопление.
Страховщик погасит остаток долга перед банком, если квартира будет полностью разрушена или утратит ликвидность в результате страхового случая, а у клиента не будет денег, чтобы расплатиться.
Если неприятность случится не с квартирой, а с заёмщиком, развитие событий зависит от того, оформлено ли страхование жизни и здоровья. Имея такой полис, клиент может не волноваться: страховщик расплатится с банком.
Страхование может быть нескольких видов:
- Ипотечное страхование недвижимости. Согласно ФЗ «Об ипотеке», это обязательная страховка при покупке квартиры в ипотеку.
- Страхование жизни и здоровья. Защищает от таких рисков: смерть, утрата трудоспособности, инвалидность. Это добровольная страховка, которая позволяет получить ипотечный кредит на более выгодных условиях.
- Титульное страхование. Включает риск утраты права собственности добросовестным приобретателем.
- Комплексное страхование ипотеки. Наполнение полиса отличается у разных страховщиков. Кроме страхования залоговой недвижимости, страхуются жизнь и здоровье заёмщика, иногда добавляется страхование титула.
От чего зависят тарифы на страховой полис
Тарифные ставки зависят от выбранного вида страхования ипотеки и могут быть следующими:
- Имущественное страхование:
- На квартиру — от 0,1 до 0,8% от стоимости объекта;
- На частный дом — от 1 до 2% от стоимости объекта;
Ставка варьируется в зависимости от выбранного объема страховки: полная, частичная гибель недвижимости, порча третьими лицами
- Страхование жизни и здоровья — от 0,1 до 5% от общей суммы займа. Учитываются следующие аспекты, влияющие на процентную ставку:
- Пол заемщика;
- Возраст;
- Уровень здоровья;
- Характер трудовой деятельности;
- Степень риска по получению увечий, относящихся к страховым случаям;
- Объем перечня страховых случаев, которые будут включены в полис;
- Страхование титула (на случай признания сделки недействительной) — от 0,2 до 0,4% от стоимости жилья. При формировании ставки учитывается:
- Добросовестность предыдущего собственника объекта;
- Какое количество собственников владело недвижимым объектом и как часто они сменялись;
- Комплексное страхование — от 1 до 2%. Влияют следующие обстоятельства:
- Размер займа по кредиту;
- Период кредитования;
- Состояние объекта;
- Срок оформления страховки;
- Состояние здоровья заявителя;
- Предыдущее количество сделок по отчуждению страхуемой недвижимости.
Чтобы определить где дешевле обойдется оформление страховки по ипотеке необходимо провести ряд мероприятий:
- Запросить у банка-кредитора список аккредитованных страховых, в которых он допускает оформление полиса;
- Рассмотреть тарифы по страховкам в каждой из компаний;
- Уделить внимание акциям, преференциям, действующим в компании;
- Выбрать наиболее подходящие по условиям и ставкам;
- Связаться с представителем компании для предварительного расчета стоимости страховки и уточнения перечня необходимых документов;
- Остановить выбор на конкретной компании;
- Подать документы и оформить страховку.
Cтоимость страхового полиса всегда рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от того, какой банк кредитовал обязательство (у страховых компаний и банков имеются внутренние соглашения).
Размер реальной стоимости страхового вознаграждения может незначительно отличаться от сумм предварительных расчетов, которые можно получить одним из следующих образов:
- Посредством он-лайн калькулятора на сайте страховой;
- При личном посещении компании;
- Позвонить в компанию и получить расчеты, которые будут произведены сотрудником компании.
Тарифы компаний при оформлении ипотеки
Страхование здоровья для ипотеки – нестраховые случаи
Имеет стабильный рейтинг и занимает четвертое место по сборам. Например, в Сбербанке, ВТБ, Согазе страховая премия будет возвращена только, если кредит был погашен досрочно или же, если договор не успел вступить в силу , в противном случае клиент не получит никакую компенсацию. Указанные обстоятельства могут повлиять на стоимость страхового полиса:
Полис для пенсионера выходит дороже, чем для человека трудоспособного возраста.
В случае ипотечного страхования между банком-кредитором и заемщиком заключается договоренность: если у заемщика возникает ситуация, при которой он по объективным причинам не может погашать проценты и основной долг по кредиту, то за него это сделает страховая компания. На практике такой договор чаще заключается на год с последующей ежегодной пролонгацией на весь срок кредита.
Зачем вообще страховать ипотеку
Часто в договоре можно увидеть необычные случаи, которые тоже не признают страховыми. Например, заемщик стал инвалидом, получил компенсацию от страховой компании, а потом умер. В этом случае выплаты из-за смерти не стоит ждать. Откажут также, если человек умер от неизлечимой болезни, о которой знал во время оформления страховки, но не сказал.
- Для заемщиков, возраст которых превышает 50 лет, надежнее будет приобрести страховку. Тарифы страховых компаний несколько ниже, чем размер процентной ставки. Это позволит сэкономить при внесении ежемесячного платежа. При этом в таком возрасте возрастает вероятность проблем со здоровьем. При заболеваниях или в случае смерти можно рассчитывать на получение выплат.
- Приобретать полис лучше у аккредитованного страховщика. Иными словами, покупка страховки рекомендуется в тех компаниях, которым доверяет сам банк. Данный список организаций можно найти на официальном сайте финансовой компании. Банк поддерживает сотрудничество только с теми компаниями, которые предлагают высокую комиссию за оформление страховки.
Средняя стоимость страхования объекта залоговой недвижимости – 0,43%. Цена зависит от технических составляющих таких, как расположение помещения на первом или верхнем этаже, газификация дома и другие.
Зачем нужна страховка ипотеки
Используя посредника – страховую компанию – ипотечный банк и заемщик покрывают возможные риски. Все просто: заемщик каждый месяц вносит страховой компании платежи, гарантирующие покрытие страховщиком долговых обязательств заемщика перед банком, если первый по объективным причинам утратит возможности дальнейшей оплаты кредита.
В непредсказуемости жизни страхование выступает платой за спокойствие самого заемщика, его родни и наследников. Ведь если получатель кредита внезапно скончается, бремя ипотечного долга перейдет не к его семье – к страховой компании. Или заемщик утратит дееспособность, но банк не начнет судиться с его близкими, ведь кредит закроет страховая компания.
Заметим, что беда может случиться и с ипотечной квартирой. Например, кредитованное жилье может сгореть. И тогда заемщику без страховки потребуется оплачивать сгоревший объект кредитования дальше, еще лет 10-15.
Ипотечный договор связывает заемщика с банком на годы, за которые случиться может разное. Поэтому незастрахованный клиент банку потенциально опасен – высок риск «зависания» кредита, что обернется для банка затратами денег и времени для судебного разбирательства.
Неудивительно, что кредитно-финансовая организация более заинтересована в заемщиках, страхующих себя и объект залога (ипотечное жилье). Банк всегда предоставляет пониженную ставку кредита клиентам, готовым застраховаться.
Из чего складывается стоимость страхового полиса?
Некоторые россияне до сих пор относятся к страхованию при оформлении кредитов негативно, считая, что страховка – это ненужные траты. На деле же она имеет плюсы для обеих сторон: банку гарантирует возвратность одалживаемых денег, родственникам и самому заемщику позволяет при наступлении страхового случая не уплачивать задолженность и переложить это бремя на страховую компанию.
Помните, что застраховать квартиру для ипотеки можно только в компаниях, аккредитованных банком, где вы оформляете жилищный заем. Поэтому перед поиском наиболее выгодного варианта стоит уточнить список таких организаций у кредитного специалиста, тогда и перечень будет меньше, и вы наверняка выберете страховщика, с которым работает ваш банк.
Чаще всего банки просят оформить комплексную страховку. Она включает в себя страхование конструктива, титула, жизни и здоровья. Цена на нее обычно составляет 1% от размера кредита. Конечные значения определяются исходя из следующих факторов:
- Банка, в котором оформляется ипотека. Многие финансовые учреждения, чтобы предложить своим заемщикам максимально выгодные условия, заключают соглашения со страховыми компаниями. В конечном итоге последние предлагают сниженные тарифы за страховку. Так, при оформлении ипотеки в Россельхозбанке и Открытии стоимость полиса начинается от 0,2% от размера кредита.
- Пол. Женщинам традиционно предлагают более выгодные условия. Связано это, преимущественно, с большей продолжительностью жизни.
- Возраст. Наиболее выгодные тарифы предлагают гражданам в возрасте 25 – 35 лет. Чем старше человек, тем больше ему придется заплатить за страховку.
- Состояние здоровья. Так, повысить стоимость могут из-за наличия вредных привычек, избыточного веса и наличия различных заболеваний. Если речь идет о серьезных отклонениях от нормы, можно и вовсе получить отказ. Интересно, что иногда даже беременным женщинам отказывают в выдаче полиса или поднимают его стоимость из-за возникновения дополнительных рисков.
- Профессиональная направленность. Для людей с рискованными должностями тарифы за страховку повышаются.
- Взаимоотношения со страховой компанией. Если в ней уже оформлялся полис, то заемщику могут предоставить персональную скидку или бонусы. Иногда такая практика возможна и за переход из одной страховой компании в другую.
От чего зависит стоимость страховки
То, сколько стоит страховка жизни для ипотеки, определяется сразу несколькими факторами. На стоимость полиса влияют:
- Размер покрытия — он устанавливается банком, выдавшим ипотеку. Страховая сумма обычно равняется задолженности по кредиту, но по требованию банка может быть увеличена на 10-15%.
- Риски, признаваемые страховыми случаями, — как уже упоминалось ранее, если добавить страхование на случай временной нетрудоспособности, будет дороже.
- Состояние здоровья — если есть хронические заболевания (не обязательно те, что были перечислены в предыдущем разделе), это всегда риск, что человеку станет хуже и он утратит трудоспособность.
- Особенности работы — если заемщик работает на опасном производстве, это повышает риск наступления несчастного случая (также страховка может подорожать, если агент узнает про опасное хобби заемщика — прыжки с парашютом, экстремальный спорт и прочее).
- Пол заемщика — женщины живут дольше и менее склонны к рискованному поведению, поэтому полисы для них в среднем на 10-15% дешевле, чем для мужчин.
- Возраст заемщика — полис для пенсионера будет стоить дороже, чем для гражданина в трудоспособном возрасте.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
- пожара;
- взрыва газа;
- падения самолета (маловероятно, но возможно);
- стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
- незаконных действий третьих лиц.
Документы для страхования квартиры
Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- независимая оценка стоимости квартиры.
В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:
- паспорт;
- заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
- договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- независимая оценка квартиры;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги;
- документы, подтверждающие получение льготы.
Всего несколько лет назад никто из тех, кто запрашивал ипотеку в банке, не рассматривал всерьез возможности увильнуть от страхования жизни и здоровья. Банк сказал надо — значит, надо, и заемщик ответил: «Есть»… Воду, как нередко бывает, замутил Роспотребнадзор, заявивший, что требование в обязательном порядке страховать жизнь не предусмотрено Федеральным законом «Об ипотеке».
Действительно, закон до сих пор говорит только об одном обязательном виде страхования — залогового имущества. Так что, с точки зрения юридической казуистики, категорическое требование кредитора к заемщику оформить любой другой страховой полис, противоречит закону «О защите прав потребителей» (а именно, 16 статье).
В ходе судебного разбирательства точка зрения Роспотребнадзора нашла поддержку не только в суде первой инстанции, но и на коллегии Высшего арбитражного суда. Решение ВАС не подлежит обжалованию, так что с тех самых пор банк формально не имеет права принуждать заемщиков страховать жизнь и здоровье.
Но закон — что дышло: обязать вас банк не может. Да и не будет. Но вот отказать в вожделенной ипотеке, причем «без объяснения причин», имеет полное право. Конечно, разумный заемщик поймет, за что его лишили пропуска в квартирный рай, но доказать это в суде вряд ли сможет.
Что должен знать заемщик про страхование по ипотеке
Во-первых, оформление страховки является обязательным условием при оформлении кредита. Без нее банки не могут обеспечить риски, связанные с утратой залоговой недвижимости. Во-вторых, в первый год страховой взнос исчисляют от общей суммы кредита. В последующие годы производят расчет, исходя из суммы долга по ипотеке. То есть, страховой платеж уменьшается.
Далее, если заемщик оплачивает страховку несвоевременно или не в полном размере, он не может рассчитывать на выплату страховой премии в полном объеме при наступлении страхового случая. Также стоит учесть, что не все страховые компании могут выплатить страховку единоразово. Некоторые из них перечисляют транши определенного размера. Все зависит от стоимости застрахованного имущества.
Есть ли риски при покупке дешевого полиса
Выгодоприобретателем по страховке при ипотеке выступает сам банк, потому что недвижимость находится у него в залоге. Так что при наступлении страхового случая компания компенсирует ущерб не клиенту, а кредитору. Если банк аккредитовал страховую компанию, значит, он ее проверил и не сомневается в ее надежности. Тогда заемщик без особых рисков может выбирать полис, ориентируясь только на его стоимость.
Однако перед оформлением страховки важно прочитать все условия договора. В частности, нужно обратить особое внимание на исключения для выплаты. В основном причиной отказа могу стать:
- умышленные действия страхователя (если клиент намеренно причинил ущерб квартире — например, специально ее поджег);
- отравление алкоголем или веществами, которые не назначал врач;
- арест имущества;
- другие условия по договору.
Какие преимущества дает ипотечное страхование?
Заемщик со страховкой может рассчитывать на более низкую процентную ставку или снижение суммы первоначального взноса. Кроме того, он получит дополнительные гарантии от непредвиденных ситуаций для себя и своей семьи.
Банк также заинтересован в ипотечном страховании, потому что оно снижает риски невыплаты кредита.