Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Заемщики часто путают два этих понятия. Рефинансирование происходит по инициативе клиента банка в случае, если он нашел более выгодные условия кредитования. Рефинансирование не влияет на кредитную историю.
К реструктуризации банк прибегает по просьбе заемщика, когда он по той или иной причине не может совершать регулярные выплаты по кредиту. Реструктуризация негативно сказывается на кредитной истории, и в будущем, если заемщик решит взять кредит, ему придется доказывать банку свою платежеспособность.

В каких случаях рефинансирование невыгодно?

В случае, если ипотека рассчитана банком на основе аннуитетных платежей (то есть сначала клиент выплачивает проценты банку, а затем — долг), после того, как прошло больше половины срока кредита, рефинансирование уже нецелесообразно.

---

Порядок рефинансирования ипотечного кредита

Порядок оформления банковской услуги практически не отличается от получения кредита на квартиру или дом. Процедура выполняется в 4 этапа:

• Подать онлайн-заявку на сайте кредитора, указав контактные данные, и дождаться предварительного одобрения (обращаться за рефинансированием ипотеки можно как в сторонний банк, так и в том, где открыт кредитный договор).

• При положительном решении предоставить необходимые документы по недвижимости и ранее оформленному ипотечному кредиту.

• Подписать с кредитодателем договор и оформить полис страхования.

• Закрыть полученными средствами старый кредит и передать залог в пользу нового банка.

Нюансы рефинансирования

При рефинансировании банк выдает вам деньги на погашение вашего кредита без обеспечения. Свои риски банки часто страхуют повышенной ставкой, которая закрепляется в кредитном договоре и действует в течение переходного периода — пока происходит смена банков. Размер ставки определяет банк, в среднем повышение составляет 1−2 процентных пункта.

Когда новый кредит переведен на погашение старого, залог какое-то время еще остается зарегистрированным на старый банк. После получения денег банк подает документы в Росреестр, чтобы снять залог. Как только залог перейдет к новому банку и договор об ипотеке будет зарегистрирован, повышенная ставка перестанет действовать. Обычно переходный период занимает не более 1 месяца.

Оформление рефинансирования связано с определенными затратами: на новую оценку, новое страхование, уплату госпошлины, возможную уплату повышенной ставки на время переходного периода, нотариальные расходы на оформление каких-либо документов, например согласия супруга, не участвующего в сделке.

Однако часть старой страховки можно вернуть. Для этого нужно обратиться в страховую и представить документ о погашении кредита. Вам пересчитают страховую премию за текущий год и вернут разницу.

Peфинaнcиpoвaниe кpeдитa — этo кoгдa вы пoлyчaeтe в бaнкe нoвый зaйм нa бoлee выгoдныx ycлoвияx, чтoбы пoлнocтью или чacтичнo пoгacить взятый paнee кpeдит.

Peфинaнcиpoвaниe мoжнo пoлyчить в cвoeм cтapoм бaнкe или в кaкoм-тo дpyгoм, ecли вac нe ycтpaивaют ycлoвия или вaм oткaзaли.

Нepeдки cлyчaи, кoгдa «cвoй» бaнк-кpeдитop oткaзывaeт в peфинaнcиpoвaнии, тoгдa кaк cтopoнний oxoтнo зaбиpaeт ceбe клиeнтa, кoтopый yжe пoдтвepдил cвoю плaтeжecпocoбнocть и oтвeтcтвeннocть. Инoгдa дaжe зaбиpaют клиeнтoв, кoтopыe дoвoдили дo пpocpoчeк, нo этo cкopee иcключитeльныe cлyчaи.

Пpoцecc oфopмлeния кpeдитa нa peфинaнcиpoвaниe oтнимaeт cтoлькo жe вpeмeни и pecypcoв, cкoлькo и oфopмлeниe oбычнoй ипoтeки — гдe-тo oкoлo 1,5 мecяцeв.

Peфинaнcиpoвaниe пoзвoляeт cнизить пpoцeнтнyю cтaвкy пo зaймy, yвeличить cpoки кpeдитa и измeнить cyммы eжeмecячныx выплaт, пoмeнять вaлютy кpeдитa, a тaкжe, ecли зaeмщик oфopмил нecкoлькo кpeдитoв в paзныx бaнкax, зaмeнить иx нa oдин. Инoгдa бaнки дaжe пoзвoляют зaeмщикy взять бoльшe дeнeг, чeм oн дoлжeн бaнкy-кpeдитopy, a paзницy пoтpaтить нa peмoнт, пoкyпкy мeбeли и дpyгиe нyжды.

A в кaкиx — нeвыгoднo?

Oт peфинaнcиpoвaния лyчшe oткaзaтьcя, ecли нa cдeлкy пpидeтcя пoтpaтить cyммy, кoтopaя бы cэкoнoмилa бoльшe, ecли бы ee внecли в кaчecтвe дocpoчнoгo плaтeжa. Чтoбы этo выяcнить, нyжнo пocчитaть pacxoды нa cпpaвки, oцeнкy, нoтapиyca, нoвyю cтpaxoвкy и тpaнcпopт и пpикинyть, cкoлькo дeнeг мoжнo cэкoнoмить, ecли пpямo ceйчac oтдaть эти дeньги бaнкy. B этoм вaм пoмoжeт любoй ипoтeчный кaлькyлятop.

Нaпpимep, ecли вы дoлжны eщe 1 млн pyблeй, cpoк кpeдитa зaкoнчитcя чepeз 10 лeт, cтaвкa paвнa 12,5% и квapтиpa в дoлeвoй coбcтвeннocти c cyпpyгoм, pacxoды нa peфинaнcиpoвaниe мoгyт oбoйтиcь гдe-тo в 30 тыcяч pyблeй. Ecли oтдaть эти дeньги в cчeт дocpoчнoгo пoгaшeния c coкpaщeниeм cpoкa кpeдитa, вы cэкoнoмитe 70 тыcяч. Чтoбы дoбитьcя тaкoгo жe эффeктa oт peфинaнcиpoвaния, нyжнo выбиpaть пpoгpaммy co cнижeниeм cтaвки кaк минимyм нa 0,6%.

Пoдxoдящиx вaм пpeдлoжeний пo peфинaнcиpoвaнию мoжeт вoвce нe oкaзaтьcя. B тaкиx cлyчaяx caмый yдoбный и пpocтoй вapиaнт — oбpaтитьcя к ипoтeчнoмy бpoкepy. Oн paccчитaeт выгoдный ypoвeнь cтaвки, бyдeт oтcлeживaть пoявлeниe нyжныx вaм пpeдлoжeний и, кaк тoлькo тaкиe пpoгpaммы пoявятcя нa pынкe, cpaзy вac извecтит.

Чтобы решение о рефинансировании ипотеки оказалось правильным, а процедура действительно принесла экономию, важно обращать внимание на следующие советы специалистов:

1. В первую очередь изучите предложения банков, где являетесь зарплатным или корпоративным клиентом. Для таких заёмщиков банки обычно разрабатывают индивидуальные более выгодные условия.
2. Не стоит приступать к оформлению, основываясь только на рекламе. Нередко реальные предложения банков сильно отличаются от тех, которые они используют для заманивания клиентов.
3. Обращайте внимание на цель кредитования, которая указана в договоре рефинансирования. По нецелевому займу возместить налоговый вычет не представляется возможным.
4. Изучайте, под залог какой недвижимости конкретный банк рефинансирует ипотеку.
5. Прежде чем принять решение о перекредитовании, обязательно рассчитайте выгоду. Основной долг придётся платить в любом случае, экономия же складывается из разницы в процентах. При этом не забывайте учитывать расходы на проведение процедуры. Если они превышают экономию, проводить рефинансирование оказывается невыгодным.

Помимо следования вышеприведённым рекомендациям стоит опираться и на собственную ситуацию. Некоторые банки предлагают при рефинансировании объединить ипотеку с другими кредитами, либо выдать некоторую денежную сумму наличными. Если для вас это актуально, стоит обращаться в эти кредитные организации.

Может ли банк отказать в рефинансировании

Банки имеют право отказать в рефинансировании на любом этапе до подписания договора – при подаче предварительной заявки, сборе документов. Причины обычно указывают в официальном ответе заемщику.

Поводом отказать в услуге может стать темное пятно на репутации заемщика; кредитору может не понравиться какой-то документ; даже расположение дома и стоимость недвижимости имеет значение. Иногда кредит не подходит под внутренние требования банка.

Чаще всего банки отказывают в рефинансировании, если:

• ранее проводилась реструктуризация кредита;
• имеется текущая задолженность (или она возникала за последние 180 дней);
• размер кредита не соответствует требованиям организации-кредитора;
• первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;
• при подаче заявки или в документах обнаружили ошибки, опечатки.

Памятка – что нужно знать про рефинансирование ипотеки

• рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, изменить условия ипотеки и объединить несколько кредитов (включая автокредиты и потребкредиты);
• услугу можно оформить в «своем» банке, но при переходе в другой шансов на одобрение больше;
• рефинансировать ипотеку лучше на ранних сроках (в первые 2-3 года), чтобы была заметна экономия на переплате по процентам;
• оптимальный момент для рефинансирования – при разнице в ставках 1,5-2%;
• заявка на рефинансирование не отражается в кредитной истории, но там будут видны запросы банков;
• рефинансировать кредит можно неограниченное количество раз;
• оформление услуги занимает в среднем до 1 месяца в «своем» банке и 1-2 месяца – в другом;
• банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин;
• подать повторное заявление на рефинансирование можно в среднем через 2-3 месяца;
• при рефинансировании ипотеки по ДДУ новостройка должна быть аккредитована этим банком;
• рефинансирование ипотеки с маткапиталом потребует получение согласия на смену залогодержателя в органах опеки и попечительства и выделение доли ребенку при закрытии первого кредита.

Как рефинансировать ипотеку: общие правила

Даже если вы подаете заявку на рефинансирование ипотеки во второй или последующий раз, алгоритм действий будет примерно одинаков. Поскольку первоначальный кредит обеспечен залогом на квартиру, он сохранится и после заключения договора с новым банком. Естественно, залогодержателем после этого станет та кредитная организация, где вы рефинансировали ипотеку.

Учитывая особенности ипотеки, для ее рефинансирования нужно выполнить следующие действия:

• собрать документы по требованиям кредитной программы;
• заказать отчет о рыночной стоимости квартиры (это требование есть почти у всех банков);
• подать заявку на рефинансирование (через сайт или в отделении банка);
• оформить обязательное страхование объекта недвижимости;
• заключить кредитный договор, подписать график ежемесячных платежей;
• зарегистрировать залог (обременение) на квартиру в пользу нового кредитора.

После заключения договора банк перечислит деньги в другие кредитные организации, чтобы закрыть долги заемщика. Сроки и порядок оплаты после рефинансирования нужно уточнять по новому договору.

Сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки

Если обратиться к законодательству, то там нет ничего, что касается этого вопроса. Поэтому заемщик может хоть 10 раз за срок жизни ссуды обращаться в банки и проводить перекредитование. Это не запрещено.

Другое дело — как банки к этому относятся. Одобрять повторное рефинансирование заемщику или нет — это уже они решают самостоятельно. Один банк может без проблем провести процедуру во второй и третий раз, другой же скажет, что повторное перекредитование невозможно.

То, сколько раз можно рефинансировать ипотечный кредит, уточняйте в выбранном для перекредитования банке. В целом, всегда можно найти организацию, которая согласится на эту сделку.

Часто банки отказываются это делать, так как частое перекредитование может говорить о недостаточной финансовой грамотности заемщика. А если тот постоянно увеличивает сроки возврата, это может свидетельствовать о нерегулярном или низком доходе. Банкам нужны качественные заемщики, поэтому повторное перекредитование не приветствуется, тем более если речь об ипотеке.

Выгодно ли это заемщику

Многие принимают решение сделать рефинансирования в первый раз и повторно с целью уменьшения текущей процентной ставки. Если учесть, что ипотека — крупный кредит, то разница даже в 1% может дать существенное сокращение итоговой переплаты.

Но имеет значение и то, когда заемщик принимает решение сделать рефинансирование. Если с момента оформления ипотеки или предыдущего перекредитования прошло больше 2/3 срока, то сделка уже может оказаться бессмысленной.

Ипотека стандартно погашается по аннуитетному графику, при котором подавляющая часть процентов выплачивается в первую половину срока кредита. И если проценты и так уже почти полностью отданы, какой смысл делать рефинансирование?

Для примера сделаем расчет выгоды от перекредитования при разнице в ставке в 1,5% в зависимости от того, сколько лет прошло с момента оформления ипотеки или его предыдущего рефинансирования.

Допустим, у нас есть ипотека на сумму 3 000 000 рублей, которую заемщик оформил на 10 лет под 12%. Ее он рефинансирует под 10,5%:

Без	Спустя 1 год	Спустя 3 года	Спустя 5 лет	Спустя 6 лет	Спустя 8 лет
Платеж	43 071	40 679	41 110	41 589	41 847	42 404

То есть видно, что чем раньше заемщик обратился в банк, тем выгоднее будет перекредитование. Ближе к концу срока оно становится уже практически бессмысленным, тем более если учесть временные затраты на рефинансирование и дополнительные расходы.

Возможные причины отказа в перекредитовании

Банки, к которым обратился заемщик с целью рефинансирования ипотеки, будут пристально изучать его платежеспособность. Если обнаружится понижение дохода за последние месяцы, либо его не хватит для помесячных выплат по кредиту (размер аннуитета по закону не может быть больше 60% ежемесячного дохода семьи заемщика), в ипотечной ссуде скорее всего откажут.

Банк обязательно проверит жилье, предлагаемое в качестве кредитного залога. Если квартира пришла в непригодность или расположена в аварийной многоэтажке, то кредита не дадут.

Специалисты кредитного отдела будут проверять, нет ли текущей просроченной задолженности и не проводилась ли реструктуризация. Если они найдут искомое – в кредите откажут. Наконец, многие банковские учреждения не рефинансируют жилкредиты на строящиеся многоэтажки.

Причиной отказа повторного рефинансирования может быть любая мелочь. Поэтому будьте готовы собирать массу документов для того, чтобы доказать свою платежеспособность.

Основные причины отказа:

• плохая кредитная история (много просрочек, слишком много кредитов);
• низкая кредитоспособность;
• упала цена квартиры (при таком условии вам дадут намного меньше денег или вообще откажут);
• незаконная перепланировка в квартире;
• не застраховано имущество вместе с квартирой;
• старый кредитный договор не подходит под условия повторного рефинансирования;
• если вы хотите рефинансироваться в том же банке;
• нет залога в ипотечном кредите.

Выбор банка для рефинансирования

Решение по выбору кредитной организации остается за клиентом. Главное ― найти предложение, которое поможет клиенту сэкономить на выплате процентов.

Условия по кредитованию регулярно меняются, все зависит от экономической ситуации. Чтобы не мониторить каждый банк по отдельности, рекомендуем пользоваться агрегаторами, которые отслеживают предложения по кредитованию.

Немалую роль в выборе играют и личные параметры: обслуживание, удаленность офиса, наличие мобильного приложения.

Банкам эта услуга приводит нового клиента, поэтому они тоже получают выгоду от услуги. Заемщик платит дополнительные проценты по кредиту, оформляет страховку, открывает счет, вклады и карты. При перекредитовании важно соблюдение следующих условий:

• остаток долга не менее 50 000 рублей, срок выплаты кредита ― не менее 6 месяцев;
• кредитный договор заключен не ранее, чем за 3–6 месяцев до рефинансирования;
• у клиента нет задолженности по действующему кредиту.

Этапы и сроки предоставления услуги

Изучите предложения банков, возможно, у них есть льготная программа для вашей категории: военные, молодые или многодетные семьи, жители сельской местности.

Процедура рефинансирования в «родной» компании проходит проще. Там уже знают, платежеспособен ли клиент. Не придется собирать справки с подтверждением стабильности доходов.

Рефинансирование состоит из следующих этапов:

1. Уведомление нынешнего кредитора о том, что планируете осуществить рефинансирование ипотеки. Уточните, есть ли возможность переоформления займа у него.
2. Регистрация заявки на кредит. Заявление рассматривают от 2 до 5 дней. У клиента будет время на раздумья, по одобренной заявке ставку фиксируют на несколько месяцев.
3. Подготовка документов ― в целом в банках одинаковые требования к ним. Но компания может запросить иные документы.
4. Подписание кредитного договора. Теперь клиент может погасить старые займы.
5. Переоформление ипотеки. Заключают договор залога имущества. В МФЦ регистрируют факт смены владельца закладной, прекращают обременение имущества по первому договору.

Похожие записи:

• Подробно о том, сколько раз можно получать материнский капитал
• Пособие по инвалидности — за что назначается, как получить
• Новости для военных пенсионеров в 2023 году