Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Административный алгоритм
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Как легализовать незаконную перепланировку
Если перепланировка была произведена до получения всех необходимых разрешительных документов, чтобы её узаконить нужно:
- подготовить необходимый комплект документов;
- предъявить их на рассмотрение в соответствующие инстанции;
- оформить ходатайство в суд, где попросить узаконить внесённые изменения;
- если суд вынес решение в пользу истца, получить исполнительный лист, на основании которого заказать экспертизу и получить новый технический паспорт в БТИ в Москве;
- подать заявление о занесение изменений в общегосударственный реестр объектов недвижимости;
- заказать выписку из ЕГРН, где будут учтены итоги перепланировки.
Если суд принял решение не в пользу истца, ему будет необходимо восстановить первоначальную планировку жилого помещения, а также оплатить штраф согласно действующим нормам Кодекса об административной ответственности.
Документы необходимые для подачи искового заявления в Москве:
- заявление, которое можно написать самолично или обратиться за квалифицированной помощью к юристам;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт на объект недвижимости;
- заключение представителей МЧС и СЭС;
- проект переустройства.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Рекомендации, как провести перепланировку законно
Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:
- Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
- Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
- Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
- После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.
Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Документы для узаконивания перепланировки в Москве
Если выполненная перепланировка не относится к простейшим, для ее узаконивания потребуется выполнить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, обратившись к специалистам.
Техническое заключение о том, что выполненная перепланировка является допустимой и безопасной – важнейший документ, отражающий все выполненные изменения.
Данное техническое заключение разрабатывается на основе документов БТИ на квартиру, где отображено изначальное планировочное решение помещения.
Если на имеющемся плане БТИ в виде красных линий зафиксирована неузаконенная перепланировка – потребуется запросить архивную копию с начальной планировкой квартиры.
Как получить разрешение на перепланировку в государственных органах
По нормам жилищного законодательства процедуру оформления перепланировки можно разделить на 5 основных этапов:
- Изготовление проекта. Это не дизайн-проект или строительный план. Заказать проект можно в организациях, лицензированных на такой вид работы. Проектную документацию мне подготовили в Управлении архитектуры и градостроительства исполкома района. Ее стоимость зависит от площади, количества комнат и объема переделок.
- Согласование проекта в Межведомственной комиссии. Подала заявление и пакет необходимых документов в МВК. Считают, что перепланировка согласовывается в Бюро технической инвентаризации (БТИ) — это заблуждение. В 10-дневный срок мне уже выдали решение о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения. По закону в течение 45 дней выдается разрешение либо отказ. В разрешении указывается период действия, в течение которого завершить перечисленные работы.
- Подписание акта ввода объекта в эксплуатацию. По окончании перепланировки межведомственной комиссией составлен и подписан акт о завершении. Значит перепланировка выполнена законно на основании разрешающих документов.
- Новый замер квартиры после перепланировки. Предоставила в БТИ старый технический паспорт для внесения изменений. Сотрудник БТИ выехал на квартиру для проведения проверки на соответствие изменений по проекту.
- Регистрация перепланировки. Получила новый технический паспорт жилого помещения в БТИ, который содержит описание изменений конфигурации квартиры, его жилой и общей площадей. Зарегистрировала его в Росреестре и получила новую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
На этом этапе оформление завершилось, и перепланировка квартиры узаконена. Сразу после этой процедуры квартиру продала.
В новом техпаспорте общая площадь указана меньше. Это значит, что я переплачивала. Вроде мелочь, но в семейном бюджете не лишне, как говорится: «Копейка рубль бережет». Но ничего не поделать: «Скупой платит дважды».
Какие изменения нужно согласовывать?
Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:
-
Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;
Какую перепланировку можно узаконить
Чтобы признать изменения законными, потребуется сравнить квартиру до и после реконструкции. Для этого нужно подготовить полный пакет документов и пригласить специалиста, который занимается согласованием перепланировок. Если изменения в вашем помещении не затрагивают функционал постройки, они будут считаться законными. К таким работам относятся:
- снос встроенных шкафов и антресолей;
- заделка проходов в несущих стенах (но не снос);
- перенос газовой или электрической плиты;
- перемещение кухонной раковины;
- изменение расположения сантехники в одном помещении;
- снос и перенос не несущих перегородок между комнатами.
- перенос или расширение кухни за счет нежилой площади;
- расширение, перенос или организация дополнительного сануза.
Перепланировка и переустройство квартиры, на что нужно обратить внимание
Все изменения, происходящие в квартире, обязательно должны быть внесены в технический паспорт, который имеется у каждого собственника.
Стоит разграничивать работы, связанные с перепланировкой жилья и его переустройством. Это совершенно разные вещи.
В результате переустройства помещений, коммуникации, газовые плиты, старая сантехника заменяются новыми, более современными.
Нужно помнить, что перепланировка и переоборудование жилья имеют место быть, только с согласия владельца квартиры и никакие работы без этого недопустимы.
Особенно не следует проводить ремонтно-строительные работы, которые изменят вид здания с внешней стороны, ухудшат его устойчивость, создадут пожароопасные условия.
Чтобы избежать возникновения неприятных последствий, ремонт лучше доверить профессионалам, выполняющие такие работы. Это даст гарантии качественного и безопасного проведения всех изменений.
Только настоящие специалисты, имеющие определенную степень квалификации, выполнят все, что связано с пожеланиями собственника квартиры и дадут консультацию по возникающим вопросам.
Найти строительную бригаду с безупречной репутацией очень сложно. Помочь с поиском могут близкие знакомые или друзья, которые имели возможность воспользоваться услугами той или иной бригады.
Обратите внимание, что и стоимость их услуг достаточно высока, однако на этом не экономят, так как качество проделанной работы будет соответствовать всем необходимым стандартам.
Оформление перепланировки квартиры в Москве
Вне зависимости от того, посредника или свои силы вы выберете, порядок перепланировки будет одинаковым, будут различаться только затраты на время и трудоемкость самого процесса.
Если обратиться к ППМ номер 508-ПП в редакции 840-ПП, то можно узнать об общем для всех порядке оформления перепланировки квартиры в Москве. Там же будет расположен перечень всех основных организаций, обращение в которые вам понадобится в том или ином случае, а также форма предоставления всех требуемых документов.
У данного порядка две стороны. Конечно, благодаря этим изменениям все этапы оформления планировки квартиры будут понятными и доступными, человек сразу сможет узнать о том, как оформить перепланировку. Но теперь нормы по качеству работ стали более строгими. Все связано с тем, что от тщательности разработки проекта перепланировки будет зависеть и безопасность проживания в квартире и квартирах соседей.
Если вы все же решили сами заняться оформлением перепланировки, то думайте о том, что далеко не все у вас получится согласовать без опыта в проведении таких работ. Мы часто получаем вопросы об оформлении перепланировки квартиры без проекта. Самостоятельно можно взяться только за оформление простых перепланировок. Также самостоятельно можно заняться перепланировками по простому проекту, в этой перепланировке не должны дотрагиваться несущие конструкции.
К простым перепланировкам можно отнести устройство проемов в несущих перегородках, перемещение ванной, электроплиты или раковины в пределах помещения. Если обратиться к жилищному законодательству, то можно узнать об упрощенной форме получения разрешения на такую перепланировку. Все будет проходить строго в уведомительном порядке, понадобится не полноценный проект, а простой эскиз. Однако, стоит помнить о том, что если хоть какое-то действие будет выпадать от проекта, то понадобится разработка проектной документации. Упрощенный порядок подходит очень редко, такая возможность практически исключена. Большинству людей все же приходится оформлять проектную документацию.