Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа. Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:

• после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;
• до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.

В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

• регистрация обременения из долгосрочного найма;
• регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

1. Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
2. Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
3. Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

• тот же договор найма;
• документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
• нотариальные согласия супругов;
• выписку из ЕГРН на жилье;
• госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

В чем выгода сторон данного договора

Арендатор:

1. Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
2. Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
3. Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.

Арендодатель:

1. Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
2. Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.

Заключение договора между физическими лицами и его образец

Правильно составленный арендный договор позволит избежать впоследствии многих спорных вопросов.

На сегодняшний день типовой формы подобного документа не существует. Поэтому допустимо составление договора в свободной форме, но с обязательным включением всех существенных сторон сделки.

1. Составление текста документа.
   • Следует, чтобы оформляемый документ имел правильное наименование: Договор аренды с последующим выкупом. Далее обязательно вносится место и дата его составления.
   • В преамбуле указываются сведения о сторонах сделки: ФИО и паспортные данные.
   • Обязательным условием является включение в договор пункта о предмете аренды. Необходимо указать основные технические характеристики объекта: площадь, количество комнат, этаж, наличие удобств. Обязательно в договор вносится точный адрес, кадастровый номер квартиры, а также документ, свидетельствующей о праве собственности.
   • В документ записываются срок на который необходимо снять квартиру и размер арендных платежей. Обычно подобные договоры заключаются на срок от 1 года и максимально до 15 лет.
   • Существенными условиями являются указание момента передачи прав собственности и размер стоимости приобретаемого жилья – выкупная цена квартиры в виде точной суммы или установление формулы по ее перерасчету, который привязывается к инфляционным процессам. Обязательно устанавливается график выплат с указанием сумм.
   • В договор включаются права и обязанности сторон договора.
   • В конце документа проставляются подписи арендодателя и арендатора.
2. Нотариальное заверение договора. Данная процедура не обязательна, но для разрешения спорных вопросов в суде лучше ее пройти.
3. Сбор документов для регистрации арендного договора с последующим выкупом.
4. Подача заявления на государственную регистрацию договора в ЕГРН. Для регистрации сделки требуется направить пакет документов в ЕГРН. Обратиться могут как оба участника сделки, так и любой из них.
   • Причем оплата госпошлины для физических лиц составляет 2000 рублей. При двустороннем обращении оплата производится каждой стороной: и наниматель, и наймодатель вносят по 1000 рублей при условии, что они являются физическими лицами.
   • Если арендодатель – юридическое лицо, то в этом случае ему придется оплатить 11000 рублей, так как размер госпошлины для организаций составляет 22000 рублей.
5. Через 7 дней на руки каждому участнику сделки будет предоставлено по экземпляру документа с отметкой о постановке на государственный учет.

Преимущества и недостатки договора

К плюсам контракта можно отнести:

• возможность проживать в помещении до оплаты полной стоимости;
• отсутствует необходимость выплачивать кредит под проценты банку, только проговоренные с собственником траты;
• покупатель может лучше присмотреться к квартире и обжить ее;
• в случае отказа выкупить объект арендодатель ничего не теряет, так как уплаченная сумма не возвращается, а засчитывается в качестве арендного платежа.

Недостатки:

• отсутствие достаточной нормативной регламентации к форме и условиям;
• риск потерять деньги в связи с ростом/падением цен на недвижимость;
• мало судебной практики, тяжело предугадать результат конфликта.

Минусы лучше рассмотреть в отношении каждой стороны.

Перед заключением сделки арендатор должен ознакомиться с документами, подтверждающими законность действий арендодателя по распоряжению имуществом. Если свидетельство из ЕГРП подтверждает право собственности арендодателя, то можно заключать договор. Для оформления сделки необходимо собрать пакет документов:

• паспорт арендодателя и паспорт арендатора;
• если участники сделки состоят в браках, необходимо согласие их супругов на проведение сделки;
• ЕГРН-выписка на недвижимость;
• технический паспорт жилого помещения;
• выписка из ЖКХ, где указаны все, кто прописан в квартире с целью определения круга лиц, которые имеют право пользования квартирой.

Понятие аренды с выкупом жилья

Аренда квартиры с последующим выкупом заключается в том, что арендаторы могут проживать в жилье на постоянной основе, регулярно перечисляя владельцу ежемесячные арендные платежи, а по окончании срока договора у них имеется возможность за определенную сумму средств выкупить объект у собственника. К особенностям данного процесса относится:

• в договоре обязательно предусматривается возможность для арендатора выкупить объект;
• процесс выкупа может осуществляться до окончания действия договора или до установленного срока;
• если непосредственно в договоре отсутствует условие о выкупе, то его можно предусмотреть в специальном дополнительном соглашении, но в нем сразу оговаривается, будет ли зачтена ранее выплаченная сумма в выкупную цену.

Каждый участник должен следить за правильностью составления контракта.

Как заключается контракт?

Процедура предоставления в аренду жилья, которое можно выкупить после указанного в договоре срока, делится на последовательные этапы:

• первоначально арендатор находит жилье, подходящее под его требования, причем нередко он самостоятельно может размещать на разных площадках объявления: «возьму квартиру в аренду с последующим выкупом»;
• стороны сделки оговаривают все условия, на которых будет осуществляться сотрудничество, поэтому определяются сроки аренды, стоимость жилья, размер первоначального взноса, а также другие нюансы;
• подготавливаются документы на квартиру владельцем объекта;
• составляется, тщательно проверяется и подписывается соглашение сторонами;
• двумя сторонами сделки соблюдаются требования, указанные в данном договоре.

Нередко у граждан возникают определенные разногласия, поэтому часто процедура составления соглашения занимает много времени. Если стороны не могут прийти к компромиссу, то не составляется договор аренды квартиры с последующим выкупом.

Если же условия устраивают обоих участников, то указывается срок аренды, который не может превышать 10 лет.

Алгоритм действий сторон

Поскольку контрагентам фактически предстоит совершить две взаимосвязанных сделки, им необходимо досконально соблюдать требования различных частей Гражданского кодекса РФ, посвященных аренде и купле- продаже недвижимости.

Исходя из комплексного характера правоотношений, алгоритм действий сторон аренды квартиры с последующим выкупом можно представить в виде пошаговой инструкции:

1. согласование условий и срока арендного договора, а также определение порядка будущего выкупа квартиры;
2. составление договора аренды и его регистрация в службе Росреестра, если срок соглашения превышает один год;
3. не позднее срока завершения договора арендатор должен уведомить собственника жилого помещения о реализации права выкупа;
4. досрочное прекращение арендного соглашения и оформление договора купли-продажи;
5. обращение в территориальное учреждение Росреестра для регистрационных действий.

Право собственности перейдет к новому владельцу после внесения сведений в реестр ЕГРН.

До обращения за регистрацией договора купли-продажи необходимо надлежащим образом прекратить арендные правоотношения. Сложностей не возникнет, если выкуп осуществляется одновременно с истечением срока аренды. Поскольку объект недвижимости фактически находится в пользовании арендатора, сторонам нет необходимости оформлять передавать его обратно арендодателю. Тем не менее, нужно соблюсти формальность, предусмотренную законом, и составить двусторонний акт, в котором указать на дату фактической передачи квартиры. Этот документ потребуется при регистрации сделки купли-продажи.

Если выкуп осуществляется в пределах срока арендного договора, необходимо выполнить следующие действия:

1. составить соглашение о досрочном прекращении договора аренды по обоюдному согласию (в тексте соглашения нужно указать на причину расторжения – выкуп жилого помещения);
2. обратиться в службу Росреестра для регистрации допсоглашения о прекращении аренды (если срок договора превышал один год);
3. оформить передаточный акт, в котором совместно определить фактическое состояние квартиры.

Плюсы и минусы договора

Подобная форма приобретения жилых помещений достаточно редко встречается на рынке недвижимости. Это связано с дополнительными сложностями, которые предстоит учесть контрагентам при оформлении сделок. Помимо этого, вместо перечисления значительной суммы арендных платежей нередко выгоднее оформить банковский кредит и сразу приобрести собственное жилье.

Тем не менее, при длительном характере арендных отношений приобретение квартиры таким способом будет являться преимуществом, ведь арендатор может осуществлять улучшения жилого помещения, которое перейдет в его собственность. Также немаловажное значение имеют договоренности между сторонами, ведь при длительном сроке аренды можно досконально проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

Ввиду сложности этой комплексной сделки составление документов целесообразно поручить опытному юристу или риелтору. Это позволит учесть все требования законодательства и избежать возможных споров между сторонами.

Налоговые последствия

Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.

В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.

Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.

Аренда с правом последующего выкупа нежилых помещений: особенности

Правовые особенности оформления нежилых помещений. Это возможность прекращения арендной платы сразу же после выплаты всей стоимости имущества. Обычно это происходит после внесения последнего взноса и не позднее регистрации нового собственника.

Оплата после оформления права собственности происходит по предварительной договоренности сторон. Хотя это правило не распространяется на муниципальную или государственную собственность, объекты, арендуемые средним или малым бизнесом.

Во время действия договора арендатор не имеет право вносить изменения в характеристики объекта без разрешения собственника и использовать ее не по назначению. Поскольку это может привести к разрыву соглашения.

Общие положения договора аренды с последующим выкупом

Объектами таких отношений могут выступать:

• участки земли;
• квартиры и дома;
• нежилые помещения;
• автомобили;
• оборудование и техника.

Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.

Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.

Это, к примеру:

• земли лесного и водного фонда;
• заповедники;
• территории общего пользования.

Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.

В таком разделе прописывается информация о сумме арендных выплат, а также о порядке расчетов по договору. При этом размер выплачиваемой суммы может зависеть от количества квадратных метров помещения, либо же оговариваться Сторонами самостоятельно. Выглядит это следующим образом:

Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 350 000 (Триста пятьдесят) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на банковский счет Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.
Выкупная цена здания составляет 12 000 000 (Двенадцать) миллионов рублей 00 копеек.
Арендные выплаты входят в счет погашения выкупной цены. Оставшаяся сумма выкупной цены погашается Арендатором
В момент первого платежа Арендатор вносит обеспечительный платеж в размере 2 500 000 (Два миллиона пятьсот) тысяч рублей 00 копеек.
По окончании договора, если Арендатор не нанес ущерба объекту аренды, обеспечительный платеж возвращается.
Арендуемый объект недвижимости переходит в собственность Арендатора после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Данный раздел включает в себя подробное описание обязательств сторон по договору. Контрагенты могут включать различные обязательства. Мы же выделим основные:

Арендодатель обязуется:
Передать право пользования Зданием Арендатору в течение трех дней с момента подписания документа на срок, установленный настоящим соглашением.
Передать Здание в надлежащем состоянии.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании арендуемым зданием.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Обеспечивать доступ к Зданию сотрудникам Арендатора.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование зданием в сроки, предусмотренные соглашением.
Содержать Здание в исправном состоянии.
Использовать арендуемый объект недвижимости строго по целевому назначению.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Похожие записи:

• Можно подать на алименты через мфц
• Материнский капитал на 3 ребенка в 2023 году сумма Кемерово
• Восстановление свидетельства о расторжении брака после его утери