Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы оформления договоров мены земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изначально данный договор предполагает, что земельные участки, выступающие объектами обмена, являются равноценными. Следовательно, в дальнейшем не возникнут споры между сторонами обмена о действительной стоимости переданного ими недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор мены, так же, как и другие договоры, оформляется в письменной форме и подписывается сторонами договора.
В условия соглашения обязательно следует включить:
- кадастровые номера участков земли, подлежащих обмену;
- площадь отчуждаемых земель;
- целевое предназначение земель, в составе которых расположены соответствующие участки;
- цель эксплуатации земельных участков;
- объекты недвижимости, размещённые на участке с указанием их принадлежности.
К документу прилагаются:
- графические чертежи (планы) обмениваемых участков;
- сводные ведомости и результаты оценки участков и сооружений, расположенных на них;
- акты определения кадастровой стоимости участков;
- копии договоров аренды участка или его части третьими лицами, обременения участка залоговыми обязательствами (в случае необходимости).
В самом договоре прописываются все нюансы сделки обмена, описанные выше.
Алгоритм действий для регистрации договора
Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:
- заявление о проведении регистрационных действий;
- общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
- нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
- договор мены и передаточные акты;
- правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
- межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
- платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).
Порядок оформления договора мены
Стороны, которые решили обменять принадлежащие им участки, заключают договор в письменной форме. Нотариальное заверение не будет обязательным, но не запрещается.
Так, статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделки по реализации недвижимости оформляются в письменной форме. Этого будет недостаточно, так как в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» участки должны быть поставлены на учёт, что производится после регистрации в Росреестре.
Сделка является полностью добровольной, то есть никто не может принудить собственника к мене участка на другой или на иной тип собственности.
В целом, процедура заключения производится в следующем порядке:
- стороны договариваются о сделке и оговаривают её условия;
- составляется письменный документ в трёх экземплярах (если объект принадлежит сразу нескольким лицам, то и количество экземпляров увеличивается);
- договор регистрируется в Росреестре.
Фактическая передача участка может осуществляться как до заключения соглашения, так и после. Данное условие должно быть прописано в тексте сделки. При этом необходимо либо составить отдельный передаточный акт, либо указать такое условие в тексте. Закон не запрещает, чтобы передача осуществлялась в разное время.
Комментарий к Статье 39.21 Земельного кодекса РФ
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ЗК РФ дополнен новой главой V.2, устанавливающей возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, а также регулирующей условия и правила такого обмена.
Вопрос о возможности мены таких земельных участков до внесения данных изменений являлся дискуссионным. Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21 июня 2011 г. N 18545/10 высказана правовая позиция, согласно которой распоряжение земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, путем заключения договора мены не допускается, поскольку ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень способов распоряжения такими земельными участками.
———————————
Вестник ВАС РФ. 2011. N 12.
Мена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, имеет определенные особенности, поскольку заключение такого договора мены должно быть обосновано со стороны соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления необходимостью передачи в государственную или муниципальную собственность земельного участка, находящегося в частной собственности.
Такие потребности органов публичной власти должны быть подтверждены решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое допускается только в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, где указывается возможность изъятия земельных участков для выполнения международных обязательств РФ, для размещения объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а также в связи с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Так, в частности, в соответствии с п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ к соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене.
Специфика налогообложения земли после заключения договора
Поскольку в соответствии с договорными требованиями каждая из сторон не только отчуждает земельный участок, но и получает в собственность идентичное по цене и характеристикам имущество, для любого субъекта соглашения возникают основания для их налогообложения.
Несмотря на то, что существует правило о равнозначности земель, подлежащих обмену, не стоит думать о том, что обе стороны будут выплачивать за приобретённые ими участки равные налоги. Размер конкретного платежа будет высчитан соответствующим налоговым органом на основании кадастровой стоимости, которая может иметь отличия даже у участков одного типа. В такой ситуации стороны имеют право оспорить оценку земли в суде и предпринять попытку рассчитать налог по её рыночной цене.
Использование земли по целевому назначению выступает значимым основанием для появления права на освобождение от налоговых выплат.
Правовое регулирование сделок с землей
Сделка — это действия, в результате которых у ее сторон — юридических или физических лиц — возникают, изменяются и/или прекращаются определенные права и обязанности (ст. 153 ГК РФ). К сделкам с землей применяются общие нормы гражданского законодательства, действующие в отношении всех видов договоров.
В частности, изучив гл. 9 ГК РФ, можно сделать вывод, что соглашение признается заключенным в том случае, если:
- оно соответствует требованиям действующего законодательства;
- стороны являются дееспособными;
- в нем прописаны все существенные условия;
- соблюдена установленная законодателем форма.
При этом правовое регулирование сделок с земельными участками имеет свою специфику, которая зависит от того, какие именно манипуляции выполняются с землей.
На практике существует несколько видов сделок с земельными участками:
- Купля-продажа.
- Мена.
- Ипотека/залог.
- Аренда.
- Дарение.
- Рента.
- Доверительное управление.
Понятие и объекты договора
Соглашение мены отличается от договора купли-продажи тем, что по сделке стороны получают не денежное вознаграждение, а передаваемое имущество и право собственности на него. То есть субъектами правоотношений могут стать только лица, являющиеся собственниками недвижимости. Объектом соглашения выступают земельные участки, обладающие одинаковыми свойствами и имеющими равную стоимость.
Но объектами сделки могут быть не только два равнозначных участка. В качестве собственности, передаваемой по договору мены земельного участка, с другой стороны может выступать:
- надел с домом или другими постройками;
- квартира (при наличии нескольких собственников требуется согласие всех, в том числе несовершеннолетних в лице органов опеки);
- автомобиль.
На практике чаще всего возникают ситуации, когда земельные участки отличаются в стоимостном выражении. В таких случаях стороны обговаривают размер денежной компенсации за разницу в цене.
В соответствии с законодательством, договор мены земельных участков может быть заключен в следующих формах:
- Простая письменная (ст. 550 ГК РФ), которая применима в большинстве случаев отчуждения собственности. Стороны соглашения должны заверить его своими подписями и передать для госрегистрации в Росреестр или МФЦ.
- Нотариальная форма не предусмотрена в обязательном порядке, но в ряде случаев требуется заверить договор мены у уполномоченного представителя:
- в отношении сделок, объектом которых является земельный участок на правах собственности несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина;
- при обмене долей собственности, даже в рамках одной сделки.
Любая форма совершенной сделки предусматривает обязательное прохождение процедуры госрегистрации.
При оформлении соглашения мены на земельный надел отношения между участниками сделки регулируются Земельным и Гражданским Кодексом.
Внимание! Субъектами таких отношений могут выступать исключительно те лица, на которых оформлено право собственности.
Алгоритм оформления соглашения об обмене земли можно разделить на несколько этапов: сбор документов и составление договора мены на земельный участок.
Договор должен быть составлен:
- в соответствии со статьей № 550 Гражданского Кодекса РФ;
- структура написания регламентирована Письмом Роскомзема от 19.10.94 года, № 2-16/1629;
- после проведения оценки участка и предоставления акта о назначенной кадастровой стоимости.
Договор мены: общие понятия
Так как мена – это своего рода сделка, результатом которой становится взаимовыгодный обмен двух сторон какими-либо объектами. Исходя из этого, оба участника являются в одно и то же время продавцами и покупателями. Объектами могут быть: участки земли как равные, так и неравные по площади, допускается обмен надела на средство передвижения (например, автомобиль). Также можно поменять участок на другой. Например, с выстроенным на нем домом, дачей и прочими видами строений, в том числе муниципального и сельскохозяйственного назначения.
Примечательно, что право осуществлять бартер в Российской Федерации закрепил Президент своим Указом еще в 2022 году. Юридические основы такого соглашения отражены в Гражданском и Земельном кодексах.
Ввиду того что бартер имеет множество схожих характерных черт с соглашением купли-продажи, также он регулируется многими статьями ГК, которые регламентируют и отчуждение имущества. Если же возникают расхождения относительно сути эти двух процедур, необходимо обращаться к ЗК РФ. Кроме этого, существуют определённые тонкости в схожести бартера с рентой и дарением.
Вас может заинтересовать: как происходит дарение участков.
Правовое регулирование мены участков земли
Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 1993 года.
В Указе закреплено, что граждане и юридические лица, выступающие собственниками участка земли, вправе обменивать свой участок или его часть. Договорной характер мены участков земли имеет схожие черты с другим видом сделки, а именно с соглашением купли-продажи участка земли. Правовое регулирование соглашений мены, как и правоотношений купли-продажи, осуществляется на основе норм российского Земельного кодекса и Гражданского кодекса РФ.
Соглашения мены участков земли, по общему правилу, основываются на нормативных требованиях, установленных законодательством для договора купли-продажи земли, с условием, что они не противоречат требованиям 31 статьи российского Гражданского кодекса, регулирующей порядок заключения соглашений мены, и самой правовой сущности отношений мены. Кроме того, на договора мены участков земли распространяются и положения 37 статьи Земельного кодекса, посвященной особенностям купли-продажи участков земли, о недействительности договора.
Нормы и правила гражданского законодательства, затрагивающие регулирование договоров купли-продажи, должны применяться к соглашению мены участков земли с учетом того, что обе стороны такого договора признаются продавцами товара, подлежащему передаче контрагенту, и одновременно покупателями другого товара, который они обязуются принять в обмен.
Тем не менее, заключая договор обмена участков земли, стороны должны учитывать правила правового регулирования, отличающие это соглашение от договора купли-продажи участков земли. К примеру, если в соглашении мены земельных участков или их частей отсутствуют конкретные условия о цене обмениваемых участков земли и (или) о распределении между обеими сторонами расходов, необходимых для исполнения обязательств по соглашению, согласно 568 статье ГК РФ, нужно исходить из предположения, что данный договор регулирует обмен равноценных земельных участков.
Требуемые для реализации договора расходы по передаче контрагенту участков земли, их принятию и другим действиям, направленным на выполнение заключенного соглашения мены, должны возлагаться на ту из сторон договора, которая выполняет соответствующие обязательства согласно заключенному договору мены участков земли.
Цена обмениваемых земельных участков
Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:
- Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
- Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы. Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.
Алгоритм действий для регистрации договора
Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:
- заявление о проведении регистрационных действий;
- общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
- нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
- договор мены и передаточные акты;
- правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
- межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
- платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).
В зависимости от варианта обращения, регистрационные действия будут проведены за срок от 7 до 12 дней (при обращении через Многофункциональный центр регистрация займет на два дня дольше). После завершения регистрационного этапа, новый владелец земельного участка получит выписку из госреестра ЕГРН.
Регистрация договоров мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения сделки. Для этого правообладателю участка нужно соблюсти следующий алгоритм действий:
- получить межевой план на долю через кадастрового инженера;
- направить другим собственникам уведомление о заключении договора мены с предложением выкупить долю на преимущественном праве;
- если в течение месяца на указанное предложение не последовало согласия, либо был получен отказ, договор представляется в нотариальную контору для удостоверения.
После удостоверительной отметки нотариуса дальнейшие регистрационные действия в Росреестре будут проходить по общим правилам.
Договор мены земельного участка на земельный участок (участки признаны равноценными)
3. Земельный участок имеет кадастровый номер [указать кадастровый номер]. 4. Земельный участок принадлежит Стороне-1 на праве собственности на основании [указать правоустанавливающие документы, кем и когда зарегистрирован] и предоставлен Стороне-1 для индивидуального жилищного строительства. 5. Нормативная стоимость земельного участка составляет [указать цифрами и прописью] согласно справке [указать название организации, в ведении которой находится участок земли на территории, где расположен земельный участок].
6. Земельный участок, принадлежащий Стороне-2, находится по адресу [указать название республики, область, город, район, поселок, деревня] общей площадью [цифрами и прописью] кв.